Właściciele domów i mieszkań w największych polskich metropoliach muszą przygotować się na nieuniknione podwyżki. Od stycznia 2026 roku, podatek od nieruchomości osiągnie historyczne maksima w aż 12 z 16 miast wojewódzkich. Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław – to tylko niektóre z ośrodków, których rady miejskie zdecydowały się sięgnąć po najwyższe możliwe stawki, określone przez Ministerstwo Finansów.
To twarda, lokalna decyzja, która ma zasilić budżety samorządów. Podwyżka wynika bezpośrednio ze wskaźnika inflacji za pierwsze półrocze 2025 roku, ogłoszonego przez Główny Urząd Statystyczny (GUS), i wynosi średnio około 4,5%. Choć dla przeciętnego właściciela mieszkania może to oznaczać tylko kilka złotych więcej rocznie, dla przedsiębiorców prowadzących działalność w lokalach użytkowych podwyżki będą liczone w tysiącach.
Co najważniejsze, mieszkańcy nie mają pola manewru. O wysokości podatku decyduje wyłącznie lokalna rada gminy. Wbrew powszechnym nadziejom, żaden prezydent – ani obecny, ani elekt – nie ma możliwości zawetowania tych uchwał. Nowe, wyższe stawki obowiązują już od 1 stycznia 2026 roku, a ich konsekwencje są bardzo konkretne.
Twarda decyzja 12 metropolii. O ile wzrosną stawki?
Ministerstwo Finansów, w obwieszczeniu z 1 sierpnia 2025 roku, jasno określiło górne limity stawek. W odpowiedzi na rosnące koszty funkcjonowania i potrzeby inwestycyjne, władze 12 kluczowych miast wojewódzkich – w tym Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska, Poznania i Katowic – przyjęły te limity bez żadnych ustępstw. Oznacza to, że mieszkańcy tych ośrodków zapłacą maksymalną możliwą kwotę.
Maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych wzrosła z 1,19 złotych do 1,25 złotych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. To wzrost o 6 groszy. Z kolei dla gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi stawka wzrosła z 0,73 złotych do 0,77 złotych za metr kwadratowy. Choć procentowo (4,5%) podwyżka jest niższa niż w rekordowych latach 2022-2023, jest to ciągły trend, który mocno obciąża budżety domowe.
Dla zobrazowania skali, właściciel średniej wielkości domu (200 m²) na dużej działce (1000 m²) w miastach stosujących maksimum, zapłaci w 2026 roku 1020 złotych rocznie. To o 52 złote więcej niż w roku bieżącym. W skali miasta, jak argumentują radni Krakowa, te kilkudziesięciozłotowe dopłaty przełożą się na dodatkowe kilkanaście milionów złotych rocznie na inwestycje, co jest kluczowe po ograniczeniach wpływów z podatku dochodowego.
Gigantyczny cios dla przedsiębiorców. Kto zapłaci tysiące złotych więcej?
O ile podwyżki dla osób fizycznych są relatywnie niewielkie (właściciel 65-metrowego mieszkania zapłaci rocznie 81,25 zł), o tyle dla sektora biznesowego stanowią realny i bolesny koszt. W przypadku nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą, stawka jest blisko 30 razy wyższa i również osiągnęła maksimum.
Maksymalna stawka dla budynków komercyjnych wzrosła z 34,00 złotych do 35,53 złotych za metr kwadratowy – to podwyżka o 1,53 zł. W większości miast wojewódzkich, w tym na Górnym Śląsku (Gliwice, Zabrze, Tychy), również przyjęto tę najwyższą stawkę. Dla przedsiębiorcy prowadzącego biuro o powierzchni 100 metrów kwadratowych oznacza to wzrost rocznego podatku z 3400 zł do 3553 zł. Różnica wynosi 153 złote.
Właściciele dużych nieruchomości komercyjnych, takich jak magazyny czy hale produkcyjne o powierzchniach liczonych w tysiącach metrów kwadratowych, muszą liczyć się ze wzrostem obciążeń o kilka tysięcy złotych rocznie. W kontekście rosnących kosztów energii i pracy, jest to kolejny czynnik wpływający na inflację i ceny towarów i usług w 2026 roku.
Prezydent nie ma prawa weta. Dlaczego podwyżki są nieuniknione?
Wielu obywateli liczyło na interwencję na szczeblu centralnym. Niestety, mechanizm ustalania podatku od nieruchomości jest całkowicie zdecentralizowany. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przyznaje radom gmin pełną autonomię w ustalaniu stawek – od zera do rocznego maksimum ogłaszanego przez Ministerstwo Finansów (zgodnie ze wskaźnikiem inflacji).
Oznacza to, że podwyżki, które weszły w życie 1 stycznia 2026 roku, zostały przegłosowane w formie uchwał lokalnych rad miast. Prezydent Rzeczypospolitej Polskiej nie ma żadnych narzędzi prawnych, by zablokować lub zawetować te decyzje. Nie jest to bowiem nowelizacja przepisów krajowych, a akt prawa miejscowego.
Dla mieszkańców 12 miast wojewódzkich, które przyjęły maksymalne stawki, oznacza to koniec nadziei na zmianę. Jedynym sposobem na kwestionowanie podatku jest odwołanie się od decyzji ustalającej jego wysokość, ale tylko w przypadku błędów formalnych (np. w wyliczeniu powierzchni). Od samej wysokości stawki, jeśli została uchwalona przez radę, odwołać się nie można.
Wyjątki na mapie Polski. Gdzie zapłacisz najmniej?
Na mapie Polski są jednak enklawy, gdzie władze samorządowe zdecydowały się chronić portfele mieszkańców. Kielce to jedyne miasto wojewódzkie, które całkowicie zrezygnowało z podwyżki, utrzymując stawki na poziomie z 2025 roku (1,19 zł/m²). Właściciel przykładowego domu zapłaci tam 968 złotych rocznie – o 52 złote mniej niż w Warszawie.
Jeszcze bardziej fiskalnie przyjazne jest Opole. Po raz kolejny miasto to okazuje się najtańsze w Polsce pod względem podatku od nieruchomości. Stawki wynoszą tam zaledwie 1,06 złotych za metr kwadratowy budynku mieszkalnego i 0,55 złotych za metr gruntu. Właściciel tego samego 200-metrowego domu zapłaci w Opolu jedynie 762 złote. To blisko 260 złotych oszczędności rocznie w porównaniu do Krakowa czy Wrocławia.
Również Zielona Góra zamroziła stawki, utrzymując je na poziomie z 2024 roku (0,99 zł/m²). Z kolei Rzeszów i Gorzów Wielkopolski ustaliły stawki poniżej maksimum, ale zastosowały podwyżki. Warto zatem, niezależnie od miejsca zamieszkania, sprawdzić Biuletyn Informacji Publicznej (BIP) swojej gminy, aby poznać dokładne stawki na 2026 rok i uniknąć niespodzianek po otrzymaniu decyzji z urzędu.
Co powinieneś zrobić TERAZ?
Jeśli jesteś osobą fizyczną, nie musisz samodzielnie liczyć podatku – urząd gminy prześle Ci decyzję (zwykle w lutym/marcu 2026 r.). Sprawdź jednak, czy podana w niej powierzchnia zgadza się z rzeczywistością. Jeśli jesteś przedsiębiorcą i posiadasz nieruchomość firmową, musisz złożyć deklarację DN-1 do 31 stycznia 2026 roku i samodzielnie wyliczyć podatek według nowych, maksymalnych stawek (35,53 zł/m²).
Podatek od nieruchomości jest obowiązkową daniną lokalną, której nie da się uniknąć. Wzrost o 4,5% to efekt inflacji, a samorządy potrzebują pieniędzy na bieżące funkcjonowanie. Choć dla przeciętnego mieszkańca to wydatek rzędu kilkudziesięciu złotych więcej, dla budżetu miasta oznacza to miliony złotych. Warto mieć świadomość tych zmian i zaplanować wydatki z wyprzedzeniem.