Właściciele nieruchomości muszą przygotować się na znaczące zaostrzenie przepisów dotyczących efektywności energetycznej. Choć obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej (ŚChE) obowiązuje w Polsce od kwietnia 2023 roku, to rok 2026 przyniesie rewolucję w zakresie klasyfikacji budynków i rygorystyczne kontrole. Zmiany te są bezpośrednią konsekwencją wdrażania unijnej dyrektywy EPBD, mającej na celu doprowadzenie sektora budownictwa do neutralności klimatycznej do 2050 roku.
Kluczowe zmiany, które wejdą w życie w połowie 2026 roku, dotyczą wprowadzenia graficznej skali klas energetycznych od A+ do G. Najważniejszą praktyczną konsekwencją dla Polaków jest fakt, że bez ważnego świadectwa energetycznego przeprowadzenie transakcji sprzedaży lub wynajmu będzie niemożliwe. Notariusze otrzymują jasne wytyczne: brak dokumentu skutkuje odmową podpisania aktu notarialnego i pouczeniem o grożącej karze grzywny do 5000 zł.
Nowe przepisy mają nie tylko zwiększyć świadomość ekologiczną, ale przede wszystkim uwiarygodnić dokumentację dotyczącą nieruchomości. Właściciele muszą pilnować nie tylko posiadania ŚChE, ale także regularnych kontroli systemów ogrzewania i prawidłowego zgłoszenia źródła ciepła do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB). Zaniedbanie tych obowiązków naraża ich na łączne kary sięgające nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Rewolucja w klasyfikacji energetycznej. Co oznacza skala A+ do G?
Obecnie świadectwa charakterystyki energetycznej określają zapotrzebowanie budynku na energię wskaźnikami liczbowymi. Od połowy 2026 roku, na wzór etykiet znanych ze sprzętów AGD, wprowadzone zostaną czytelne klasy energetyczne od A+ do G. Klasa A+ będzie zarezerwowana dla budynków zeroemisyjnych, natomiast klasa G obejmie obiekty o najgorszej efektywności energetycznej.
Ta zmiana ma fundamentalne znaczenie dla rynku nieruchomości. Nowa, graficzna etykieta pozwoli potencjalnym nabywcom i najemcom na szybką i intuicyjną ocenę kosztów utrzymania nieruchomości. Im niższa klasa energetyczna (bliżej G), tym wyższe będą prawdopodobnie rachunki za ogrzewanie i chłodzenie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla, że celem jest zwiększenie transparentności i motywowanie właścicieli do termomodernizacji.
Wprowadzenie klasyfikacji jest bezpośrednio związane z unijną dyrektywą EPBD, która zakłada, że w perspektywie kolejnych lat budynki o najgorszej efektywności będą musiały zostać poddane modernizacji. Chociaż w Polsce nie ma jeszcze bezpośredniego nakazu remontów, posiadanie klasy F lub G z pewnością obniży atrakcyjność nieruchomości na rynku, wpływając na jej wartość. Dokument ŚChE jest ważny przez 10 lat, ale traci ważność natychmiast po przeprowadzeniu istotnych prac termomodernizacyjnych, np. wymianie okien czy zmianie źródła ciepła, co wymaga uzyskania nowego certyfikatu.
Kiedy świadectwo jest obowiązkowe? Praktyczne wyłączenia i terminy
Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy przede wszystkim momentu, w którym nieruchomość zmienia właściciela lub użytkownika. Świadectwo musi być przedstawione przy:
- Sprzedaży budynku lub jego części (mieszkania).
- Wynajmie budynku lub jego części.
- Oddawaniu do użytkowania nowo wybudowanych obiektów.
Warto pamiętać, że obowiązek ten dotyczy wszystkich budynków wzniesionych po 2009 roku. Właściciele starszych nieruchomości, którzy korzystają z nich wyłącznie na własne potrzeby, są zwolnieni z posiadania ŚChE. Zwolnienie dotyczy także wolnostojących budynków o powierzchni poniżej 50 metrów kwadratowych oraz obiektów wykorzystywanych nie dłużej niż 4 miesiące w roku (np. domki letniskowe).
Kluczową kwestią jest obowiązek podawania wskaźników energetycznych w ogłoszeniach. Serwisy ogłoszeniowe, takie jak Otodom czy OLX, mają obowiązek wymagać od sprzedających i wynajmujących podania konkretnych wskaźników. Brak tych danych może skutkować usunięciem oferty, co jest dodatkową formą nacisku na przestrzeganie przepisów.
Ponadto, właściciele nieruchomości muszą pamiętać o cyklicznych kontrolach systemów ogrzewania, których częstotliwość zależy od mocy i rodzaju kotła:
- Co 2 lata: kotły na paliwo stałe lub ciekłe o mocy powyżej 100 kW.
- Co 4 lata: kotły gazowe o mocy powyżej 100 kW.
- Co 5 lat: kotły o mocy od 20 kW do 100 kW.
Zaostrzenie kontroli i ryzyko wysokich kar. Jakich dokumentów zażąda inspektor?
Od 2026 roku kontrole staną się bardziej rygorystyczne, a konsekwencje braku wymaganych dokumentów – bardziej dotkliwe. Straże miejskie oraz uprawnieni inspektorzy będą weryfikować nie tylko to, czym palimy w piecach (co jest elementem kontroli CEEB), ale także czy właściciele dysponują ważnym świadectwem energetycznym oraz protokołami z przeglądów instalacji grzewczej.
Największe ryzyko finansowe wiąże się z brakiem ŚChE przy transakcji. Notariusz, który od 2026 roku będzie działał jako strażnik przepisów, nie tylko odmówi sporządzenia aktu, ale także pouczy strony o możliwości nałożenia kary grzywny do 5000 zł. W przypadku niewywiązania się z obowiązku zgłoszenia źródła ciepła do CEEB, właścicielowi grozi odrębna kara, również w wysokości od 500 zł do 5000 zł.
Wszystkie dane dotyczące charakterystyki energetycznej są wprowadzane do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków. Ten system jest zintegrowany z innymi bazami danych, co pozwala na wykrycie niespójności. Przykładowo, jeśli właściciel zgłosił w CEEB stary piec węglowy, a w nowym świadectwie widnieje pompa ciepła, system automatycznie sygnalizuje rozbieżność, co może skutkować kontrolą. W 2026 roku Ministerstwo planuje dalszą integrację tych danych, włączając rejestry podatkowe i systemy przyznawania dotacji.
Paszport renowacji i koniec z nierzetelnymi certyfikatami
W odpowiedzi na doniesienia o nadużyciach i automatycznym wystawianiu nierzetelnych świadectw, nowe wzory dokumentów mają podnieść ich merytoryczną wartość. Od 2026 roku każde świadectwo będzie musiało zawierać nie tylko ocenę efektywności, ale także konkretne zalecenia dotyczące modernizacji, które pozwolą poprawić klasę energetyczną budynku.
Nowością jest również możliwość uzyskania tzw. Paszportu Renowacji. Jest to szczegółowy, długoterminowy plan działań prowadzących do poprawy efektywności energetycznej. Choć Paszport nie jest obowiązkowy, jego posiadanie będzie kluczowe dla osób ubiegających się o dofinansowanie w programach takich jak Czyste Powietrze, ponieważ potwierdzi wiarygodność i celowość planowanych inwestycji.
Warto podkreślić, że aktualne i rzetelne świadectwo energetyczne oraz protokoły z przeglądów kominiarskich i instalacyjnych mają znaczenie nie tylko prawne, ale i ubezpieczeniowe. Budynek bez aktualnych certyfikatów i przeglądów może być traktowany przez ubezpieczyciela jako niespełniający norm bezpieczeństwa, co w skrajnym przypadku (np. pożaru spowodowanego awarią instalacji) może stanowić podstawę do odmowy wypłaty odszkodowania.
Podsumowanie: Lista obowiązków dla właściciela nieruchomości
Aby uniknąć kar finansowych i problemów z realizacją transakcji w 2026 roku, właściciele nieruchomości powinni podjąć następujące kroki:
- Sprawdź ważność ŚChE: Upewnij się, że posiadasz ważny dokument (ważność 10 lat) i że jest on wpisany do Centralnego Rejestru. Jeśli przeprowadziłeś remont termomodernizacyjny, musisz uzyskać nowy certyfikat.
- Zgłoś źródło ciepła do CEEB: Weryfikuj, czy dane dotyczące źródła ogrzewania w Twojej nieruchomości są aktualne i zgłoszone w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków.
- Pilnuj przeglądów: Regularnie przeprowadzaj cykliczne kontrole systemów ogrzewania zgodnie z wymaganą częstotliwością i przechowuj protokoły z tych przeglądów.
- Przygotuj się na sprzedaż/wynajem: Jeśli planujesz transakcję po połowie 2026 roku, upewnij się, że Twoje świadectwo zawiera już nową klasyfikację energetyczną (A+ do G).
Brak kompletu dokumentów oznacza brak możliwości finalizacji transakcji u notariusza oraz ryzyko kar finansowych do 5000 zł za każdy z brakujących obowiązków.
Obserwuj nas w Google News
Obserwuj