W styczniu 2026 roku polski rząd zaprezentował projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który ma stanowić decydujący krok w walce z tzw. patodeweloperką. Zmiany te, mające wejść w życie w 2026 roku, uderzają bezpośrednio w model biznesowy oparty na budowaniu i sprzedaży mieszkań o powierzchni użytkowej mniejszej niż 25 metrów kwadratowych.
Kluczowym elementem nowelizacji jest rozszerzenie wymogu minimalnego metrażu na wszystkie lokale przeznaczone do stałego zamieszkania, niezależnie od ich formalnej nazwy w projekcie budowlanym. Co najważniejsze, projekt radykalnie zwiększa uprawnienia samorządów. To właśnie urzędnicy gminni zyskają prawo do odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, jeśli ten nie spełnia nowych, wyższych standardów.
Dla Polaków planujących zakup nieruchomości w najbliższych latach oznacza to konieczność wzmożonej ostrożności. Lokale niespełniające minimalnego wymogu 25 mkw mogą stać się trudne do zbycia i ryzykują utratę statusu pełnoprawnego mieszkania, co bezpośrednio wpłynie na stabilność inwestycji.
Dlaczego obecne przepisy były niewystarczające?
Dotychczasowe prawo budowlane jasno określało, że samodzielny lokal mieszkalny musi posiadać co najmniej 25 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Niestety, w ostatnich latach inwestorzy masowo wykorzystywali lukę w przepisach, aby omijać ten wymóg. Polegało to na budowaniu obiektów o charakterze zamieszkania zbiorowego, takich jak akademiki, hotele lub aparthotele, a następnie sprzedaży poszczególnych pokoi jako „mikrokawalerki inwestycyjne”.
Taki zabieg pozwalał na legalne wprowadzanie na rynek lokali o powierzchni 15 lub 18 metrów kwadratowych. Choć formalnie nie były one mieszkaniami, w praktyce służyły do stałego zamieszkania, przyczyniając się do nadmiernego zagęszczenia ludności i obciążenia lokalnej infrastruktury społecznej. Rząd argumentuje, że taki stan rzeczy negatywnie wpływa na zdrowie psychiczne mieszkańców i jakość życia w miastach.
Nowe regulacje mają uszczelnić system. Od 2026 roku wymóg minimalnej powierzchni 25 mkw zostanie rozszerzony na wszystkie lokale, które mają służyć stałemu zamieszkaniu, niezależnie od tego, czy deweloper nazwał je „pokojem hotelowym” czy „lokalem użytkowym”. Jest to kluczowy mechanizm, który ma zakończyć erę masowej produkcji minimalnych jednostek mieszkalnych.
Kluczowa rola gmin i zaświadczenie o samodzielności
Projekt nowelizacji kładzie szczególny nacisk na oddanie realnej władzy w ręce samorządów. W 2026 roku to urzędnicy gminni staną się faktycznymi strażnikami jakości budownictwa mieszkaniowego. Centralnym punktem kontroli jest proces wydawania zaświadczenia o samodzielności lokalu.
Do tej pory wydawanie tego dokumentu było często jedynie formalnością, niezbędną do założenia księgi wieczystej i sprzedaży nieruchomości jako oddzielnego przedmiotu własności. Nowe prawo zmienia tę sytuację. Gmina zyska prawo do odmowy wydania zaświadczenia, jeśli lokal, mimo formalnej klasyfikacji (np. jako aparthotel), jest faktycznie przeznaczony do stałego zamieszkania, a jego powierzchnia nie przekracza 25 metrów kwadratowych.
Konsekwencje odmowy są poważne. Bez zaświadczenia o samodzielności, nabywca nie może wyodrębnić własności lokalu i założyć dla niego księgi wieczystej. Oznacza to, że nieruchomość nie może być sprzedana jako pełnoprawny, samodzielny przedmiot własności, co drastycznie ogranicza jej płynność i wartość rynkową. Stabilność przyszłych inwestycji zależy zatem w dużej mierze od zgodności z nowymi standardami metrażowymi i przeznaczeniowymi.
Jak nowe prawo wpłynie na rynek nieruchomości w 2026 roku?
Nowelizacja wprowadza szereg restrykcji, które bezpośrednio uderzą w model biznesowy oparty na masowej budowie małych lokali. Poniższe porównanie ilustruje zmianę podejścia, która nastąpi w 2026 roku:
- Minimalna powierzchnia mieszkania: Zostaje utrzymana na poziomie 25 mkw, ale bez możliwości ominięcia tego wymogu przez zmianę nazwy lokalu.
- Lokale w aparthotelach: Od 2026 roku wymagany jest metraż 25 mkw, jeśli lokal ma być wyodrębniony jako odrębna własność i służyć stałemu zamieszkaniu.
- Rola gminy: Przekształca się z formalnej na kontrolną. Gmina ma prawo do odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności, co jest kluczowym mechanizmem blokującym patodeweloperkę.
Dla deweloperów oznacza to konieczność rewidowania planów inwestycyjnych i zwiększania powierzchni budowanych jednostek. Może to prowadzić do wzrostu cen najmniejszych dostępnych mieszkań, ale jednocześnie zagwarantuje kupującym wyższy standard życia. Z drugiej strony, lokale budowane na podstawie pozwoleń wydanych przed wejściem w życie nowej ustawy, choć będą mogły być sprzedawane na starych zasadach, mogą gwałtownie stracić na atrakcyjności na rynku wtórnym ze względu na obawy kupujących przed przyszłymi ograniczeniami w wynajmie długoterminowym.
Checklista dla kupującego: jak bezpiecznie inwestować w 2026 roku?
Jeśli planujesz zakup nieruchomości w 2026 roku, musisz zachować szczególną ostrożność, zwłaszcza analizując oferty rynku pierwotnego. Stabilność finansowa Twojej rodziny zależy od mądrego wyboru, który spełnia współczesne normy prawne i społeczne.
Oto kluczowe kroki, które należy podjąć:
1. Weryfikuj metraż i przeznaczenie. Zawsze stawiaj na lokale posiadające co najmniej 25 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Sprawdzaj przeznaczenie budynku w pozwoleniu na budowę oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
2. Pytaj o zaświadczenie o samodzielności. Certyfikat samodzielności lokalu staje się najcenniejszym dokumentem. Upewnij się, że deweloper jest w stanie go przedstawić lub zagwarantować jego uzyskanie zgodnie z nowymi wytycznymi gminnymi.
3. Unikaj ryzykownych struktur. Odrzuć oferty sprzedaży udziałów w lokalu użytkowym, które są częstą próbą ominięcia wymogu samodzielności. Takie transakcje niosą za sobą wysokie ryzyko prawne i finansowe.
4. Konsultuj umowy z prawnikiem. Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy przedwstępnej skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Pomoże to uniknąć pułapek związanych z niejasnym statusem prawnym lokalu, który może być formalnie pokojem hotelowym, a nie mieszkaniem.
Rok 2026 staje się momentem przywrócenia porządku w planowaniu przestrzennym. Wiedza o końcu ery mikrokawalerek jest niezbędnym elementem dbania o dobrobyt oraz komfort życia. Będziemy stale monitorować proces legislacyjny oraz publikować aktualne wykładnie przepisów, aby zapewnić Państwu rzetelną wiedzę na temat nowoczesnych inwestycji mieszkaniowych.