Debata na temat wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce nabiera tempa. Choć Ministerstwo Finansów oficjalnie zaprzecza pracom legislacyjnym, konkretne projekty ustaw leżą już na stole, a międzynarodowe instytucje, takie jak Międzynarodowy Fundusz Walutowy, naciskają na reformę. Stawką są dziesiątki tysięcy złotych rocznie dla właścicieli trzech lub więcej nieruchomości.
Obecny system opodatkowania nieruchomości, oparty na powierzchni, jest powszechnie krytykowany jako anachroniczny i niesprawiedliwy. Przejście na podatek katastralny, czyli od wartości rynkowej, oznaczałoby rewolucję finansową, która mogłaby radykalnie zmienić opłacalność inwestowania w mieszkania. Choć większość Polaków posiadających jedną lub dwie nieruchomości może spać spokojnie, inwestorzy i spekulanci muszą liczyć się z perspektywą, że roczne obciążenia wzrosną z obecnych kilkuset złotych do nawet 20 000 złotych za jeden lokal.
Polityczny impas w koalicji rządzącej jest obecnie główną przeszkodą, ale eksperci są zgodni: prędzej czy później Polska będzie musiała dostosować się do standardów Unii Europejskiej, gdzie podatek od wartości funkcjonuje od dziesiątek lat. Kluczowe pytanie brzmi: w jakiej formie i kiedy dokładnie wejdzie w życie reforma, która ma na celu nie tylko zwiększenie wpływów budżetowych, ale przede wszystkim przekierowanie kapitału z „betonowej” spekulacji do bardziej produktywnych obszarów gospodarki.
Od 100 zł do 20 000 zł rocznie. Jak działa podatek katastralny?
Obecnie obowiązujący w Polsce podatek od nieruchomości jest niezwykle prosty, ale całkowicie oderwany od realiów rynkowych. Stawka maksymalna, ustalana przez gminy, wynosi około 1,12 złotych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. W praktyce oznacza to, że właściciel 100-metrowego mieszkania płaci rocznie niewiele ponad 100 złotych, niezależnie od tego, czy lokal znajduje się w luksusowej dzielnicy Warszawy, czy na peryferiach małego miasta.
Podatek katastralny ma to zmienić, opierając obciążenie na wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli stawka zostałaby ustalona na poziomie 1 procenta (co jest standardem w wielu krajach UE), właściciel mieszkania wycenionego na 1 milion złotych zapłaciłby 10 000 złotych rocznie. Przy propozycji Partii Razem, która zakłada stawkę 2 procent dla szóstego i kolejnych mieszkań, roczny koszt posiadania takiego lokalu wzrósłby do 20 000 złotych.
Taka zmiana oznacza wzrost obciążeń kilkudziesięcio- lub nawet kilkusetkrotny w stosunku do dzisiejszych stawek. Zwolennicy reformy podkreślają, że obecny system jest niesprawiedliwy społecznie. W większości państw zachodnich, w tym we Francji i Niemczech, podatek katastralny funkcjonuje od lat, ze stawkami oscylującymi między 0,26 a 1 procentem wartości. Włochy opodatkowują już drugie mieszkanie, co pokazuje, że Polska jest w tej kwestii wyjątkiem w Unii Europejskiej.
Kto ma zapłacić najwięcej? Progresywne plany Partii Razem
Najbardziej konkretny i zaawansowany projekt ustawy o podatku katastralnym przedstawiła Partia Razem. Zakłada on wprowadzenie progresywnej skali opodatkowania, która uderza wyłącznie w osoby posiadające znaczne portfele nieruchomości, traktując mieszkania jako instrument spekulacji, a nie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Zgodnie z projektem, pierwsza i druga nieruchomość byłyby zwolnione z nowego podatku. Obciążenia zaczynałyby się dopiero od trzeciego lokalu:
- Właściciele od 3 do 5 mieszkań płaciliby 1 procent wartości rynkowej każdego dodatkowego lokalu.
- Osoby posiadające od 6 do 8 nieruchomości zapłaciłyby 2 procent wartości.
- Ci, którzy zgromadzili dziewięć lub więcej mieszkań, zostaliby obciążeni stawką 3 procent.
W praktyce oznacza to, że właściciel trzech mieszkań o łącznej wartości 1,8 miliona złotych (po 600 000 zł każde) zapłaciłby 18 000 złotych rocznie (3 x 6000 zł). Dla właściciela dziesięciu takich mieszkań roczny podatek mógłby sięgnąć 180 000 złotych. Szacuje się, że projekt Partii Razem objąłby około 430 000 właścicieli posiadających blisko milion lokali mieszkalnych.
Kluczowym elementem weryfikacji wartości miałby być istniejący Rejestr Cen Nieruchomości (RCN). Wartość byłaby ustalana jako mediana cen transakcyjnych z pięćdziesięciu najbliższych geograficznie transakcji o podobnych parametrach. To rozwiązanie ma minimalizować koszty administracyjne i przyspieszyć wdrożenie, choć eksperci ostrzegają, że RCN nie jest jeszcze wystarczająco kompletny i aktualny dla tak masowego zastosowania.
Koalicyjny impas i ochrona dla rodzin. Wizja Polski 2050
Mimo presji ekonomicznej i gotowych projektów, reforma napotyka silny opór polityczny, zwłaszcza w ramach koalicji rządzącej. Choć Lewica zapowiadała złożenie własnego projektu w grudniu 2025 roku, ostatecznie wycofała się z tych deklaracji, krytykując projekt Partii Razem jako niemożliwy do wdrożenia z powodu braku infrastruktury.
Alternatywną wizję przedstawiła minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz (Polska 2050). Jej propozycja również zakłada opodatkowanie od trzeciego mieszkania, ale wprowadza istotne mechanizmy ochronne dla rodzin. Każde dziecko uprawniałoby rodzinę do posiadania jednego dodatkowego lokalu bez obciążeń. Oznacza to, że rodzina z dwójką dzieci mogłaby posiadać cztery mieszkania bez płacenia podatku katastralnego.
Minister otwarcie przyznaje, że celem podatku nie jest tylko zwiększenie wpływów budżetowych. Główną intencją jest przekierowanie kapitału. Zdaniem Pełczyńskiej-Nałęcz, zbyt duża część oszczędności Polaków jest „zamrożona” w nieruchomościach, które nie generują wartości ekonomicznej ani miejsc pracy. Podatek katastralny ma zniechęcać do spekulacji i zachęcać inwestorów do lokowania kapitału w akcjach, obligacjach czy funduszach, które finansują innowacyjne przedsięwzięcia biznesowe.
Brak rejestru i opór Ministerstwa Finansów. Bariery techniczne
Największym formalnym hamulcem w dyskusji jest stanowisko Ministerstwa Finansów. Resort jednoznacznie komunikuje, że nie prowadzi prac legislacyjnych nad wprowadzeniem podatku katastralnego. Wiceminister Jarosław Neneman publicznie podważa sens reformy, twierdząc, że koszty techniczne wdrożenia mogłyby być nieproporcjonalne do potencjalnych korzyści.
Fundamentalnym problemem jest brak infrastruktury technicznej. Polska nie dysponuje powszechnym i aktualnym rejestrem wartości nieruchomości. Wprowadzenie podatku katastralnego wymagałoby: przeprowadzenia wyceny niemal wszystkich nieruchomości w kraju, zatrudnienia dużej liczby specjalistów oraz budowy rozbudowanej bazy danych.
Eksperci ostrzegają, że samo przygotowanie systemu mogłoby potrwać kilka lat i kosztować setki milionów złotych. Dopóki ten techniczny fundament nie zostanie zbudowany, wszelkie projekty legislacyjne pozostaną jedynie teoretycznymi propozycjami. Ministerstwo Finansów sugeruje, że jeśli jakiekolwiek zmiany nadejdą, będą dotyczyć raczej kosmetycznej korekty ulgi mieszkaniowej, a nie rewolucji podatkowej.
Jednak sama debata już wywołuje skutki gospodarcze. Część właścicieli wielu lokali rozważa częściową wyprzedaż portfeli mieszkaniowych, zanim ewentualna reforma wejdzie w życie. Szacuje się, że na rynek może trafić dodatkowo od 100 000 do 150 000 mieszkań przetrzymywanych dotychczas wyłącznie jako kapitał. Taka zwiększona podaż mogłaby mieć realny wpływ na obniżenie cen, zwłaszcza na rynku wtórnym, realizując tym samym jeden z nieformalnych celów reformy.
Podatek katastralny a przyszłość. Co to oznacza dla Polaków?
Przyszłość podatku katastralnego w Polsce jest ściśle związana z cyklem politycznym. Choć obecna koalicja nie może się porozumieć, kwestia ta z pewnością trafi do programów wyborczych przed wyborami parlamentarnymi w 2027 roku. Jeśli zwycięska formacja uzyska silny mandat i jednoznacznie opowie się za reformą, bariera polityczna może zostać przełamana.
Dla przeciętnego Polaka posiadającego jedno lub dwa mieszkania projektowane zmiany nie niosą żadnych konsekwencji finansowych. Wszystkie propozycje zakładają pełne zwolnienie pierwszej, a często także drugiej nieruchomości. Oznacza to, że rodziny zaspokajające swoje potrzeby mieszkaniowe nie muszą obawiać się drastycznego wzrostu obciążeń.
Natomiast osoby rozważające zakup trzeciego lokalu jako czystą inwestycję muszą uwzględnić potencjalne roczne koszty rzędu kilkunastu tysięcy złotych. Ten czynnik może radykalnie zmienić rachunek opłacalności, sprawiając, że tradycyjne kupno mieszkania pod wynajem przestanie być najbezpieczniejszą i najbardziej zyskowną formą lokowania oszczędności w Polsce.
Inwestorzy powinni monitorować nie tylko prace legislacyjne, ale także rozwój infrastruktury technicznej (Rejestr Cen Nieruchomości). Dopóki Ministerstwo Finansów nie ruszy z budową systemu wyceny, rewolucja podatkowa pozostanie w sferze planów. Jednak już sama perspektywa jej wprowadzenia skłania do poszukiwania alternatywnych, bardziej produktywnych form lokowania kapitału.