Z początkiem 2026 roku miliony Polaków wchodzą w kolejny, ósmy już rok płacenia rocznej opłaty przekształceniowej. Choć przekształcenie użytkowania wieczystego w pełną własność było jedną z największych operacji uwłaszczeniowych ostatnich lat, dla wielu właścicieli mieszkań i domów nadal oznacza to coroczne obciążenie finansowe. Jednak dla tych, którzy do tej pory zwlekali z jednorazową spłatą, 2026 rok może okazać się kluczowy i ostateczny w kontekście możliwości gigantycznych oszczędności.
Właściciele gruntów należących do Skarbu Państwa stracili już szansę na ustawową bonifikatę. Natomiast mieszkańcy miast, w których grunty należały do samorządów (gmin, powiatów, województw), wciąż mogą skorzystać z ulg sięgających nawet 98 procent. Zdecydowana większość tych bonifikat nie jest jednak stała i zależy od corocznej decyzji rad miejskich. Odkładanie decyzji na później wiąże się z ryzykiem utraty dziesiątek tysięcy złotych oszczędności, ponieważ w 2027 roku ulgi mogą zostać obniżone lub całkowicie zniesione.
Warto działać szybko i precyzyjnie. Kluczowe jest sprawdzenie, kto był właścicielem gruntu przed 2019 rokiem, a następnie złożenie wniosku o jednorazową spłatę, zanim samorządy zmienią zasady. Poniżej wyjaśniamy, dlaczego 2026 rok jest ostatnim dzwonkiem i ile realnie można zaoszczędzić, korzystając z tej możliwości.
Koniec ulg dla gruntów Skarbu Państwa. Kto stracił najwięcej?
Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe nastąpiło z mocy prawa 1 stycznia 2019 roku. Około 2,5 miliona Polaków, w tym właściciele mieszkań w blokach i domów jednorodzinnych, stali się pełnoprawnymi właścicielami gruntów. W zamian za dotychczasowy czynsz za użytkowanie wieczyste, wprowadzono opłatę przekształceniową, płatną co roku przez 20 lat (do 2038 roku).
Ustawa przewidziała mechanizm zachęcający do szybkiej jednorazowej spłaty – system bonifikat. Te ulgi były jednak ściśle powiązane z czasem i dotyczyły przede wszystkim gruntów należących do Skarbu Państwa. Bonifikaty te systematycznie malały z każdym rokiem:
- Rok 1 (2019): bonifikata 60%
- Rok 3 (2021): bonifikata 40%
- Rok 6 (2024): bonifikata 10%
- Rok 7 (2025) i później: bonifikata 0%
Oznacza to, że osoby, które do końca 2025 roku nie złożyły wniosku o jednorazową spłatę opłaty przekształceniowej dla gruntów Skarbu Państwa, straciły szansę na jakąkolwiek ustawową ulgę. Przykład Pani Joanny, która przy rocznej opłacie 1200 zł mogła w 2019 roku zaoszczędzić ponad 10 tysięcy złotych, a teraz musi zapłacić pełną pozostałą kwotę, jest ostrzeżeniem dla wszystkich zwlekających.
Jeśli teraz, w 2026 roku, właściciel takiego gruntu zdecyduje się na jednorazową spłatę, zapłaci pełną kwotę pozostałych lat (np. 13 lat x 1000 zł = 13 000 zł), bez żadnej zniżki. Choć nadal zabezpiecza się przed ewentualną przyszłą waloryzacją opłaty, nie osiąga już korzyści finansowej z tytułu bonifikaty.
Gminne bonifikaty wciąż kuszą. Jak sprawdzić 98% zniżki?
Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku gruntów, które przed 2019 rokiem należały do jednostek samorządu terytorialnego (gmin, powiatów, województw). W ich przypadku to rady gmin i sejmiki województw miały prawo uchwalać własne, niezależne od ustawy bonifikaty. I tu pojawia się szansa na ogromne oszczędności.
Wiele dużych miast zdecydowało się na wyjątkowo wysokie zniżki, często przekraczające pierwotne 60% oferowane przez Skarb Państwa. Na przykład, w Warszawie, Krakowie i Białymstoku bonifikaty sięgają nawet 98 procent. Oznacza to, że właściciel, który rocznie płaci 1500 złotych, może spłacić całe pozostałe zobowiązanie za zaledwie kilkaset złotych. W Gdańsku i Nowym Sączu bonifikaty wynoszą 95 procent.
To jest kluczowa informacja dla właścicieli: te wysokie bonifikaty nie są gwarantowane na zawsze. Wiele samorządów, w tym Warszawa, wprowadza je na podstawie corocznych uchwał. Jeśli w danym roku rada gminy nie podejmie nowej uchwały, bonifikata przestaje obowiązywać, a mieszkańcy będą musieli płacić pełną stawkę. Dlatego 2026 rok, w którym w wielu miastach uchwały są jeszcze aktualne, jest ostatnim momentem na skorzystanie z tak dużej ulgi.
Aby sprawdzić, czy przysługuje Ci bonifikata, musisz wykonać dwa kroki. Po pierwsze, sprawdź zaświadczenie o przekształceniu, które otrzymałeś z urzędu po 1 stycznia 2019 roku. W dokumencie tym wskazany jest podmiot, który był właścicielem gruntu (np. Miasto Stołeczne Warszawa, Gmina Kraków). Po drugie, skontaktuj się z właściwym urzędem gminy (lub sprawdź jego stronę internetową) i upewnij się, czy uchwała o bonifikacie na 2026 rok jest nadal w mocy i jakiej wysokości zniżka Ci przysługuje.
Opłata przekształceniowa. Ryzyko waloryzacji i wpływ na sprzedaż
Choć roczna opłata przekształceniowa wydaje się być mniejszym obciążeniem niż jednorazowa spłata, niesie ze sobą dwa istotne ryzyka, które przemawiają za natychmiastowym uregulowaniem długu, nawet przy braku bonifikaty (w przypadku gruntów Skarbu Państwa).
Pierwszym ryzykiem jest waloryzacja opłaty. Zgodnie z przepisami, wysokość rocznej opłaty może być waloryzowana co trzy lata na podstawie wskaźników zmian cen nieruchomości publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny (GUS). W dobie wysokiej inflacji i dynamicznego wzrostu cen na rynku nieruchomości, waloryzacja ta niemal na pewno oznacza podwyżkę. Płacąc jednorazowo w 2026 roku, zabezpieczasz się przed wszelkimi przyszłymi podwyżkami do 2038 roku.
Drugim, bardzo praktycznym aspektem jest wpływ niespłaconej opłaty na wartość rynkową nieruchomości. Obowiązek dalszej spłaty opłaty przekształceniowej przechodzi na kupującego. To oznacza, że nieruchomość obciążona wieloletnim zobowiązaniem finansowym jest mniej atrakcyjna dla potencjalnych nabywców, którzy będą negocjować cenę w dół, aby pokryć przejęty dług. Uregulowanie opłaty jednorazowo usuwa to obciążenie z księgi wieczystej, co znacząco ułatwia i przyspiesza sprzedaż, często pozwalając na uzyskanie wyższej ceny.
Warto również pamiętać, że brak płatności w terminie (który zwykle przypada na 31 marca każdego roku) skutkuje naliczeniem odsetek, tak jak w przypadku zaległości podatkowych. Regularne płacenie rat jest obowiązkowe do 2038 roku, chyba że zdecydujesz się na spłatę z góry.
Praktyczna checklista. Jak złożyć wniosek i ile można zaoszczędzić?
Jeśli ustaliłeś, że Twój grunt należy do samorządu (gminy, powiatu, województwa) i przysługuje Ci wysoka bonifikata, nie ma czasu do stracenia. Procedura jest prosta i polega na złożeniu pisemnego wniosku do właściwego organu.
Krok 1: Weryfikacja. Sprawdź zaświadczenie o przekształceniu. Jeśli widnieje tam nazwa gminy lub innej jednostki samorządu, skontaktuj się z właściwym urzędem (wydziałem nieruchomości lub mienia komunalnego) w celu potwierdzenia wysokości bonifikaty na 2026 rok.
Krok 2: Wniosek. Złóż pisemny wniosek o jednorazowe wniesienie opłaty przekształceniowej za pozostały okres. Wniosek powinien zawierać dane nieruchomości i numer zaświadczenia o przekształceniu. Możesz to zrobić osobiście lub listem poleconym.
Krok 3: Decyzja i płatność. Organ administracji obliczy kwotę do zapłaty (liczba pozostałych lat pomnożona przez roczną opłatę, pomniejszona o przysługującą bonifikatę) i prześle Ci informację o wysokości zobowiązania. Po otrzymaniu tej informacji masz określony czas na uiszczenie opłaty.
Przykłady oszczędności są imponujące. Jeśli roczna opłata wynosi 1500 zł, a pozostało 13 lat do spłaty (łącznie 19 500 zł):
- Warszawa (bonifikata 98%): Jednorazowa opłata wyniesie około 390 zł. Oszczędność: ponad 19 100 zł.
- Gdańsk (bonifikata 95%): Jednorazowa opłata wyniesie około 975 zł. Oszczędność: ponad 18 500 zł.
Nawet jeśli nie masz teraz pełnej kwoty, eksperci finansowi wskazują, że przy bonifikatach rzędu 95-98% opłacalne może być nawet zaciągnięcie krótkoterminowego kredytu. Koszt odsetek kredytu jest często wielokrotnie niższy niż oszczędność uzyskana dzięki bonifikacie. Nie czekaj – 2026 rok to faktycznie ostatni moment, by zamknąć temat użytkowania wieczystego na tak korzystnych warunkach.