W 2026 roku uzyskanie kredytu hipotecznego stało się bardziej skomplikowane niż kiedykolwiek. O ile w poprzednich latach kluczowym parametrem była wysokość osiąganych dochodów, o tyle obecnie banki w Polsce stosują znacznie bardziej rygorystyczne i wielowymiarowe metody oceny klienta. Nowe wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz zaostrzenie wewnętrznych algorytmów sprawiły, że nawet osoby zarabiające więcej niż rok wcześniej mogą spotkać się z odmową lub znacznym ograniczeniem dostępnej kwoty kredytu.
Zmiany te wynikają z aktualizacji Rekomendacji S KNF oraz konieczności dostosowania się do niestabilnego otoczenia makroekonomicznego. Banki nie patrzą już tylko na to, ile zarabiasz, ale przede wszystkim na to, jak wydajesz pieniądze, jak stabilne jest Twoje zatrudnienie i jak duże są Twoje stałe koszty życia. Zrozumienie tych mechanizmów jest kluczowe, aby skutecznie przygotować się do złożenia wniosku.
Koniec liczenia tylko pensji. Banki analizują profil behawioralny
Rewolucja w ocenie zdolności kredytowej polega na wdrożeniu zaawansowanych systemów sztucznej inteligencji, które analizują nie tylko wpływy na konto, ale całą historię transakcji z ostatnich 12 miesięcy. Banki odchodzą od tradycyjnego modelu, skupiając się na tzw. behawioralnym profilu ryzyka.
Bankowe algorytmy skrupulatnie szukają wzorców, które mogą sugerować przyszłe problemy ze spłatą rat. Do najczęściej występujących „czerwonych flag” należą:
- Częste korzystanie z usług BNPL (Buy Now, Pay Later): Płatności odroczone, nawet jeśli są terminowo regulowane, są traktowane jako dodatkowy, ukryty limit kredytowy, który obniża realną zdolność.
- Wysokie i regularne wydatki na subskrypcje: Liczne opłaty za platformy streamingowe, gry czy inne usługi abonamentowe są wliczane do stałych, comiesięcznych obciążeń gospodarstwa domowego.
- Transakcje związane z hazardem: Regularne wpłaty na platformy bukmacherskie lub kasyna online są niemal automatycznie interpretowane jako wysokie ryzyko finansowe, niezależnie od wysokości dochodów wnioskodawcy.
W praktyce oznacza to, że osoba zarabiająca 15 000 zł netto, ale wykazująca niekontrolowane nawyki konsumpcyjne, może zostać oceniona gorzej niż klient z niższymi zarobkami, ale stabilnym i przewidywalnym stylem życia. Banki coraz bardziej koncentrują się na ryzyku moralnym i dyscyplinie finansowej, co jest nowym i kluczowym elementem w procesie kredytowym w 2026 roku.
Rygorystyczne koszty utrzymania i bufor bezpieczeństwa KNF
Drugim fundamentalnym czynnikiem, który drastycznie obniża dostępną kwotę kredytu, jest rygorystyczne podejście do wyliczania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. W wyniku inflacji, zmian w cenach energii (m.in. system ETS2) oraz wzrostu opłat administracyjnych, banki zaktualizowały swoje wewnętrzne tabele.
Obecnie banki nie opierają się wyłącznie na deklaracjach klienta, ile wydaje na życie. Przyjmują z góry założoną, wysoką kwotę minimalnych kosztów stałych na każdą osobę w rodzinie. Szacuje się, że w lutym 2026 roku te założone koszty utrzymania wzrosły średnio o 15 do 20 procent w porównaniu do poprzedniego roku. Im większa rodzina, tym większa kwota odejmowana od dochodu, co bezpośrednio zmniejsza zdolność do obsługi kredytu hipotecznego.
Ponadto, kluczową rolę odgrywa znowelizowana Rekomendacja S KNF, która nakłada na banki obowiązek doliczania tzw. buforu bezpieczeństwa. Nawet jeśli stopy procentowe są stabilne, bank musi przetestować, czy kredytobiorca będzie w stanie spłacać ratę w scenariuszu, w którym oprocentowanie wzrośnie o dodatkowe punkty procentowe. Ten mechanizm ma chronić system finansowy przed ryzykiem masowych niespłacalności, ale dla kredytobiorcy oznacza, że realnie dostępna kwota kredytu jest niższa, niż sugerowałaby to bieżąca wysokość stóp.
Umowa o pracę i stabilność branży. Nowe wymagania dla B2B
W 2026 roku status zatrudnienia stał się silniejszym filtrem niż kiedykolwiek. Banki poszukują maksymalnej stabilności, co sprawia, że umowa o pracę na czas nieokreślony jest wciąż najwyżej punktowana. Osoby zatrudnione na umowach cywilnoprawnych (zlecenie, o dzieło) lub prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą (B2B) muszą wykazać się znacznie dłuższą historią przychodów.
W przypadku B2B lub umów cywilnoprawnych banki wymagają najczęściej udokumentowania stabilnych przychodów przez minimum 24 miesiące, a nie jak wcześniej 12 miesięcy. Analiza jest prowadzona bardzo szczegółowo: bank sprawdza regularność wpływów, ich wysokość oraz to, czy dochód nie jest generowany przez jednorazowe, nieregularne zlecenia.
Nowością jest również analiza stabilności branży. W dobie postępującej automatyzacji i zmian strukturalnych na rynku pracy, zawody uznane za „wysokiego ryzyka” (np. te szczególnie podatne na automatyzację lub kryzysy sektorowe) mogą spotkać się z dodatkowymi obostrzeniami. W skrajnych przypadkach, bank może zażądać od klienta wyższego wkładu własnego, sięgającego nawet 30 procent wartości nieruchomości, aby zrekompensować zwiększone ryzyko zatrudnienia.
Cztery kroki, by przygotować swój profil finansowy przed wizytą w banku
Zrozumienie, że bank ocenia Cię nie tylko przez pryzmat paska płac, ale przez pełny obraz Twoich finansów, jest kluczowe. Przygotowanie profilu finansowego na kilka miesięcy przed złożeniem wniosku może znacząco zwiększyć Twoje szanse na pozytywną decyzję kredytową. Oto praktyczna lista działań:
1. Wyczyść historię płatności odroczonych (BNPL)
Na co najmniej 6 miesięcy przed planowaną wizytą w banku całkowicie zrezygnuj z korzystania z płatności „Kup teraz, zapłać później”. Banki traktują każdą aktywną linię BNPL jako potencjalne zadłużenie, które obniża Twoją zdolność.
2. Zoptymalizuj koszty i limity w koncie
Zamknij wszystkie nieużywane karty kredytowe oraz limity w rachunku (debet). Nawet jeśli nie korzystasz z tych produktów, banki mają obowiązek odjąć ich potencjalną wartość od Twojej zdolności kredytowej. Jest to wymóg wynikający z Ustawy – Prawo bankowe.
3. Zadbaj o stabilność wpływów (dotyczy B2B i umów cywilnoprawnych)
Jeśli pracujesz na działalności gospodarczej lub umowie zlecenie, upewnij się, że przelewy od kontrahentów wpływają na konto w podobnych terminach i kwotach. Analitycy poszukują stabilności, a nieregularne, skokowe dochody mogą być uznane za mniej wiarygodne.
4. Sprawdź swój Biuro Informacji Kredytowej (BIK)
Pobierz aktualny raport BIK. Upewnij się, że nie widnieją w nim żadne opóźnienia w spłacie, nawet te drobne, dotyczące np. rachunków za telefon czy mandaty. W 2026 roku nawet 14-dniowe opóźnienie w regulacji zobowiązań może stanowić poważną przeszkodę w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Regularne i terminowe spłacanie drobnych zobowiązań buduje pozytywną historię kredytową, która jest dziś ważniejsza niż kiedykolwiek.
***
Artykuł powstał na podstawie analizy aktualnych wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego (Rekomendacja S) oraz obowiązujących przepisów prawa bankowego w Polsce (Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz Prawo bankowe).