Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce czeka prawdziwa rewolucja, która może definitywnie zmienić krajobraz polskiego mieszkalnictwa. Ministerstwo Finansów we współpracy z Ministerstwem Gospodarki sfinalizowało prace nad projektem przepisów, których celem jest rozwiązanie narastającego od lat konfliktu między właścicielami mieszkań wynajmowanych na doby a stałymi mieszkańcami bloków. Nowe prawo, które ma wejść w życie w 2026 roku, wyposaża wspólnoty mieszkaniowe w potężne narzędzie finansowe: możliwość drastycznego podniesienia zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej dla lokali wykorzystywanych komercyjnie. Zmiana ta kończy erę, w której sąsiedzi de facto dotowali prywatne biznesy noclegowe, pokrywając koszty zwiększonej eksploatacji budynków z własnych kieszeni.
Problem tzw. „imprezowni” i hoteli działających w zwykłych budynkach wielorodzinnych od dawna budził emocje. Do tej pory zarządy wspólnot miały związane ręce – zgodnie z obowiązującą ustawą o własności lokali, zwiększone obciążenia finansowe można było nakładać niemal wyłącznie na właścicieli lokali użytkowych (sklepów, biur). Tymczasem mieszkania wynajmowane turystom, choć formalnie pozostawały lokalami mieszkalnymi, generowały koszty porównywalne z obiektami hotelowymi. Nowelizacja przepisów ma przywrócić sprawiedliwość społeczną i ekonomiczną, pozwalając na precyzyjne adresowanie kosztów tam, gdzie one faktycznie powstają.
Nowe uprawnienia wspólnot mieszkaniowych. Koniec z dopłacaniem do cudzego biznesu
Kluczowym elementem nadchodzących zmian jest zmiana definicji obciążeń w ramach wspólnoty. Do tej pory orzecznictwo sądowe często stawało po stronie wynajmujących, uznając, że wspólnota nie może różnicować stawek czynszu dla lokali o tym samym przeznaczeniu mieszkalnym. Nowe przepisy 2026 roku wprowadzają jednak istotny wyłom: sposób użytkowania lokalu będzie miał bezpośredni wpływ na wysokość opłat eksploatacyjnych. Oznacza to, że jeśli mieszkanie służy do rotacyjnego najmu krótkoterminowego, wspólnota będzie mogła uchwalić dla niego wyższą stawkę funduszu remontowego oraz kosztów zarządu.
Dlaczego jest to tak istotne dla budżetów domowych zwykłych Polaków? Eksperci wskazują na konkretne dane. Masowa rotacja turystów w budynkach mieszkalnych przekłada się na realne straty finansowe dla ogółu właścicieli. Częstsze przejazdy windami to szybsze zużycie mechanizmów i wyższe rachunki za energię elektryczną. Większa liczba osób przewijających się przez klatki schodowe wymusza intensywniejszy serwis sprzątający oraz częstsze malowanie ścian. Dodatkowo, w wielu budynkach konieczna staje się instalacja nowoczesnych systemów monitoringu oraz zatrudnienie ochrony, co generuje stałe, wysokie koszty. Dzięki nowym przepisom, wydatki te nie będą już dzielone solidarnie na wszystkich, lecz obciążą tych, którzy generują ten dodatkowy ruch.
Jak wyliczyć wyższy czynsz? Precyzyjne zasady zamiast uznaniowości
Ministerstwo Finansów zadbało o to, aby nowe przepisy nie stały się narzędziem do bezpodstawnego szykanowania właścicieli mieszkań. Mechanizm podnoszenia opłat ma być oparty na twardych danych i rzetelnej analityce. Wspólnota nie będzie mogła podnieść czynszu „na oko” – każda taka decyzja, podjęta w formie uchwały, musi zostać poprzedzona szczegółową kalkulacją kosztów przygotowaną przez licencjonowanego zarządcę nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że zarząd wspólnoty będzie musiał wykazać, o ile realnie wzrosły wydatki na części wspólne w związku z działalnością konkretnych lokali. Pod uwagę brane będą między innymi:
- Zwiększone zużycie mediów w częściach wspólnych (oświetlenie, praca dźwigów osobowych).
- Koszty utrzymania czystości i częstotliwość serwisu sprzątającego na piętrach z najmem krótkoterminowym.
- Wydatki na bezpieczeństwo, w tym monitoring i interwencje firm ochroniarskich w przypadku zakłócania ciszy nocnej.
- Fundusz remontowy, uwzględniający szybszą degradację klatek schodowych i drzwi wejściowych.
Takie podejście ma chronić wspólnoty przed ewentualnymi pozwami sądowymi ze strony właścicieli lokali, którzy mogliby zarzucać zarządom dyskryminację lub próbę nieuzasadnionego wzbogacenia się kosztem przedsiębiorców.
Walka z „patodeweloperką” wewnątrz bloków. Kontrola podziału mieszkań
Nowe prawo uderza również w inny, niezwykle uciążliwy proceder – masowe dzielenie dużych mieszkań na tzw. mikrokawalerki lub samodzielne pokoje z własnymi węzłami sanitarnymi. Często odbywa się to bez zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu i bez odpowiednich ekspertyz technicznych. Eksperci alarmują, że nadmierna liczba łazienek w jednym pionie drastycznie przeciąża instalacje wodno-kanalizacyjne, co prowadzi do częstych awarii i zalewań u sąsiadów mieszkających poniżej.
Projekt przepisów zakłada, że wspólnoty zyskają większą kontrolę nad ingerencjami w strukturę techniczną budynku. Jeśli właściciel zdecyduje się na podział lokalu, który zwiększa obciążenie pionów technicznych lub narusza systemy wentylacyjne, wspólnota będzie mogła nie tylko nakazać przywrócenie stanu poprzedniego, ale również nałożyć dodatkowe opłaty za zwiększone ryzyko awarii. Jest to szczególnie ważne w kontekście bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Mieszkania przerobione na mini-hotele często nie spełniają rygorystycznych norm ppoż., co w razie wypadku może skutkować odmową wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela dla całego budynku.
Co zmiana przepisów oznacza w praktyce dla właścicieli i sąsiadów
Dla osób mieszkających w sąsiedztwie uciążliwych lokali wynajmowanych na doby, rok 2026 przyniesie realną ulgę. Zyskają oni prawo do domagania się od zarządu wspólnoty podjęcia konkretnych kroków prawnych i finansowych. Jeśli uciążliwa działalność sąsiada generuje koszty, fundusz remontowy i eksploatacyjny zwykłego lokatora może zostać odciążony dzięki wyższym wpłatom od właściciela „apartamentu na doby”. To silny bodziec ekonomiczny, który może skłonić wielu inwestorów do przejścia na najem długoterminowy, który jest znacznie mniej uciążliwy dla otoczenia.
Z kolei osoby zarabiające na najmie krótkoterminowym muszą przygotować się na weryfikację swoich modeli biznesowych. Kluczowe kroki dla właścicieli lokali w 2025 i 2026 roku to:
- Audyt prawny: Sprawdzenie, czy sposób użytkowania lokalu jest zgodny z dokumentacją technologiczną i czy nie doszło do samowoli budowlanej przy podziale mieszkania.
- Dialog ze wspólnotą: Ustalenie zasad korzystania z części wspólnych przez gości, co może pomóc w uniknięciu najwyższych stawek karnych.
- Rezerwacja środków: Przygotowanie się na wzrost zaliczek czynszowych, które w skrajnych przypadkach mogą wzrosnąć nawet o kilkaset procent, jeśli wspólnota wykaże wysokie koszty ochrony i sprzątania.
Rządowy projekt ma na celu ucywilizowanie rynku, na którym do tej pory panowała „wolna amerykanka”. Przeniesienie kosztów biznesu na osoby, które czerpią z niego zyski, to standard w większości krajów zachodniej Europy, a teraz staje się faktem również w Polsce.
Podsumowanie zmian – co warto zapamiętać?
Nadchodząca nowelizacja to przede wszystkim narzędzie obrony dla stałych mieszkańców. Wspólnota mieszkaniowa przestaje być bezbronna wobec uciążliwego sąsiada. Dzięki możliwości precyzyjnego kalkulowania kosztów, każda złotówka wydana na sprzątanie po turystach czy naprawę zniszczonej windy zostanie odzyskana od osoby odpowiedzialnej za te wydatki. Dla rynku nieruchomości oznacza to profesjonalizację: najem krótkoterminowy pozostanie możliwy, ale przestanie być dotowany przez sąsiadów, co w naturalny sposób wyeliminuje najbardziej uciążliwe i najmniej rentowne punkty na mapie polskich miast.