Temat wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce regularnie powraca do debaty publicznej, budząc zrozumiały niepokój wśród właścicieli nieruchomości. W lutym 2026 roku emocje wokół tego zagadnienia ponownie przybrały na sile, jednak rzetelna analiza faktów pozwala na uspokojenie większości obywateli. Choć teoretyczne założenia nowego systemu opodatkowania zakładają odejście od stawek liczonych od metrażu na rzecz wartości rynkowej lokalu, rzeczywistość legislacyjna w Polsce pozostaje na ten moment niezmienna. Żaden oficjalny projekt ustawy nie trafił jeszcze pod obrady Sejmu, a kluczowe instytucje państwowe oraz ośrodki decyzyjne prezentują w tej kwestii sceptyczne stanowisko.
Zrozumienie obecnej sytuacji wymaga spojrzenia na konkretne dane i deklaracje polityczne, które kształtują polski rynek nieruchomości w 2026 roku. Dla przeciętnego właściciela jednego mieszkania lub domu, wizja drastycznych podwyżek jest obecnie jedynie teoretycznym scenariuszem, który nie znajduje potwierdzenia w działaniach rządu. Warto jednak przyjrzeć się mechanizmom, które mogłyby doprowadzić do zmian w przyszłości, oraz barierom, które obecnie skutecznie blokują wprowadzenie katastru w Polsce. W poniższym artykule szczegółowo analizujemy, jakie stawki obowiązują obecnie, dlaczego zapowiadane projekty ustaw nie weszły w życie i kogo ewentualne zmiany mogłyby dotknąć w pierwszej kolejności.
Jak obecnie płacimy za nieruchomości? Stawki w 2026 roku
Aby w pełni zrozumieć skalę potencjalnej rewolucji, należy najpierw przyjrzeć się systemowi, który funkcjonuje w Polsce od lat. Obecnie podatek od nieruchomości opiera się na powierzchni użytkowej lokalu lub budynku, a jego maksymalne stawki są co roku korygowane przez Ministerstwo Finansów w oparciu o wskaźniki inflacji. Zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów i Gospodarki (M.P. 2025 poz. 726), maksymalna stawka podatku od budynków mieszkalnych w 2026 roku wynosi 1,25 zł za metr kwadratowy. Jest to wzrost o około 5 proc. w stosunku do roku ubiegłego, co jest naturalną konsekwencją procesów makroekonomicznych.
W praktyce oznacza to, że właściciel 50-metrowego mieszkania płaci rocznie zaledwie 62,50 zł podatku. System ten jest skrajnie uproszczony, ponieważ nie bierze pod uwagę lokalizacji ani standardu wykończenia. Tyle samo zapłaci właściciel luksusowego apartamentu w centrum Warszawy wartego 1,5 mln zł, co posiadacz lokalu w małej miejscowości o wartości rynkowej 200 tys. zł. Podatek katastralny wywróciłby tę logikę do góry nogami, opierając daninę na wartości rynkowej nieruchomości (ad valorem). Przy stawce rzędu 1 proc., właściciel wspomnianego apartamentu musiałby zapłacić 15 tys. zł rocznie, co pokazuje, dlaczego temat ten budzi tak duże kontrowersje.
Dlaczego projekt Lewicy nie trafił do Sejmu? Bariery techniczne
Pod koniec 2025 roku Lewica zapowiadała złożenie poselskiego projektu ustawy, który miał wprowadzić podatek katastralny dla osób posiadających wiele nieruchomości. Termin wyznaczony na 21 grudnia nie został jednak dotrzymany, mimo wyraźnych deklaracji wiceszefowej klubu, Anity Kucharskiej-Dziedzic. Główną przeszkodą okazały się nie tylko tarcia polityczne wewnątrz koalicji, ale przede wszystkim brak fundamentalnego narzędzia: ogólnopolskiego, wiarygodnego systemu wyceny nieruchomości. Bez państwowej bazy danych, która w sposób automatyczny i sprawiedliwy określałaby wartość każdego lokalu, wprowadzenie katastru jest prawnie i technicznie niemożliwe.
Eksperci wskazują, że rozwiązaniem tego problemu ma być w przyszłości Portal DOM – nowa platforma gromadząca dane o transakcjach kupna i sprzedaży mieszkań. Choć system ten zaczyna zbierać pierwsze dane, miną lata, zanim stanie się on wystarczająco precyzyjny, by stanowić podstawę do naliczania podatków. Jak zauważają analitycy rynku, brak aktualnych operatów szacunkowych dla milionów lokali w Polsce to bariera, której nie da się przeskoczyć w ciągu jednego cyklu legislacyjnego. Dopóki państwo nie będzie dysponować narzędziem do bezspornej wyceny majątku obywateli, podatek katastralny pozostanie w sferze postulatów ideologicznych.
Rząd i Prezydent mówią „nie”. Polityczny mur dla nowych opłat
Nawet gdyby bariery techniczne zostały usunięte, projekt podatku katastralnego napotyka na zdecydowany opór polityczny. Ministerstwo Finansów pod kierownictwem Andrzeja Domańskiego wielokrotnie ucinało spekulacje na ten temat. W oficjalnej odpowiedzi na petycję z 22 stycznia 2026 roku resort potwierdził, że nie prowadzi i nie planuje żadnych prac nad wprowadzeniem podatku katastralnego. Podobne stanowisko zajmuje Koalicja Obywatelska oraz PSL, argumentując, że takie rozwiązanie nie było częścią umowy koalicyjnej i mogłoby uderzyć w stabilność finansową polskich rodzin.
Kolejną, niemal nie do przebycia barierą, jest stanowisko Pałacu Prezydenckiego. Prezydent Karol Nawrocki w swoich wystąpieniach wielokrotnie deklarował, że nie podpisze żadnej ustawy, która zwiększałaby obciążenia fiskalne Polaków. W przypadku podatku katastralnego zapowiedź weta jest jednoznaczna. Biorąc pod uwagę obecny układ sił w parlamencie, odrzucenie prezydenckiego weta byłoby niemożliwe, gdyż wymaga ono większości trzech piątych głosów. Przeciwko nowej daninie opowiadają się również największe partie opozycyjne, co sprawia, że w obecnej kadencji szanse na wprowadzenie katastru są bliskie zeru.
Kogo faktycznie miałby objąć podatek? Tylko 0,8 proc. Polaków
Warto doprecyzować, że nawet najbardziej radykalne propozycje, takie jak te płynące ze strony Lewicy, nie zakładają opodatkowania wszystkich właścicieli mieszkań. Projekt miał być wycelowany wyłącznie w osoby posiadające trzy lub więcej nieruchomości mieszkalnych. Pierwszy i drugi lokal miałyby pozostać opodatkowane na dotychczasowych zasadach (od metrażu). Według danych analitycznych, grupa osób posiadających więcej niż trzy mieszkania jest w Polsce marginalna – to zaledwie około 77 tysięcy osób, co stanowi 0,8 proc. społeczeństwa.
Ekonomiści PKO BP oszacowali, że wpływy z tak skonstruowanego podatku byłyby stosunkowo niskie. Przy stawce 1 proc. budżet zyskałby około 1,7 mld zł rocznie. Dla porównania, wpływy z tzw. podatku Belki w samym 2024 roku przekroczyły 10 mld zł. Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, podkreśla, że skupianie uwagi na podatku katastralnym odwraca uwagę od realnych problemów, takich jak niska podaż mieszkań czy wysokie koszty budowy. Dla zdecydowanej większości Polaków debata o katastrze jest więc tematem zastępczym, który nie wpłynie na ich domowe finanse.
Co zmiany oznaczają dla właścicieli? Praktyczne podsumowanie
Mimo że wprowadzenie podatku katastralnego w 2026 roku jest mało prawdopodobne, właściciele nieruchomości powinni trzymać rękę na pulsie i rozumieć mechanizmy rynkowe. Poniżej przedstawiamy kluczowe wnioski dla różnych grup podatników:
- Właściciele jednego lub dwóch mieszkań: Obecnie nie ma żadnych planów wprowadzania podatku od wartości dla tej grupy. Jedyną zmianą są coroczne, niewielkie korekty stawek za metr kwadratowy (maksymalnie 1,25 zł w 2026 r.).
- Inwestorzy posiadający 3+ lokale: Powinni monitorować aktywność legislacyjną Lewicy, choć polityczne szanse na uchwalenie ich projektu są minimalne. Warto jednak analizować rentowność najmu przy uwzględnieniu scenariusza, w którym w przyszłości pojawią się dodatkowe opłaty dla posiadaczy wielu nieruchomości.
- Osoby planujące zakup: Przy wyliczaniu opłacalności inwestycji warto brać pod uwagę rekomendacje instytucji międzynarodowych (MFW, OECD), które sugerują Polsce reformę systemu opodatkowania. Nawet jeśli nie nastąpi ona teraz, w perspektywie dekady system może ewoluować.
- Formalności: Należy pamiętać o terminowym opłacaniu obecnego podatku od nieruchomości do urzędu gminy lub miasta. Terminy płatności (zazwyczaj w czterech ratach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada) pozostają bez zmian.
Podsumowując, luty 2026 roku nie przynosi przełomu w kwestii podatku katastralnego. Polska pozostaje przy systemie powierzchniowym, a wszelkie doniesienia o rychłym wprowadzeniu wysokich opłat od wartości mieszkań należy traktować jako element walki politycznej lub teoretyczne rozważania ekonomiczne, a nie realne zagrożenie dla portfeli obywateli.