Polska od lat jest fenomenem na skalę europejską, jeśli chodzi o strukturę własnościową mieszkań. Aż 87 proc. Polaków żyje w lokalach stanowiących ich własność, co stawia nas w ścisłej czołówce krajów Unii Europejskiej. Jednak najnowszy raport „Living 2040”, opracowany przez agencję Open Format we współpracy ze Skanska Residential oraz portalem Nieruchomosci-online.pl, wskazuje, że ten model zaczyna się wyczerpywać. Eksperci prognozują, że w ciągu najbliższych 15 lat odsetek właścicieli nieruchomości może spaść nawet do 55 proc.
Dlaczego model „na swoim” traci na znaczeniu?
Zmiany, które obserwujemy, nie są wynikiem nagłego spadku aspiracji Polaków, lecz splotem czynników ekonomicznych i demograficznych. Obecnie zaledwie 13 proc. Polaków korzysta z najmu, jednak w tej grupie kryje się ogromny potencjał wzrostu. Do tej pory najem był w Polsce traktowany jako rozwiązanie tymczasowe lub wymuszone brakiem zdolności kredytowej. Teraz coraz częściej staje się świadomym wyborem.
Autorzy raportu wskazują na dwa kluczowe zjawiska:
- Elastyczność życiowa: Młodsze pokolenia oraz osoby aktywne zawodowo coraz częściej cenią sobie mobilność. Własne mieszkanie obciążone 30-letnim kredytem ogranicza możliwość zmiany miejsca pracy czy przeprowadzki w inny region kraju.
- Bariery finansowe: Wysokie ceny nieruchomości oraz zaostrzone kryteria przyznawania kredytów hipotecznych sprawiają, że dla wielu młodych ludzi zakup własnego „M” staje się nieosiągalny w przewidywalnej przyszłości.
Demografia wymusza nowe standardy mieszkaniowe
Kluczowym czynnikiem wpływającym na kształt rynku do 2040 roku będzie starzenie się społeczeństwa. Szacuje się, że za 15 lat niemal 30 proc. polskiej populacji będzie miało powyżej 65 lat. Seniorzy będą potrzebowali mieszkań o innym standardzie – lepiej skomunikowanych, bardziej funkcjonalnych i łatwiejszych w utrzymaniu. Własność, która kiedyś dawała poczucie bezpieczeństwa, dla wielu emerytów może stać się balastem finansowym, co naturalnie skieruje ich w stronę rynku najmu.
Ciekawe wnioski płyną z analizy priorytetów konsumentów. Obecnie 45 proc. Polaków przy wyborze lokum kieruje się ceną i kosztami utrzymania. Prestiż lokalizacji przestał być wyznacznikiem sukcesu – liczy się pragmatyzm, cisza, spokój oraz bezpieczeństwo okolicy.
Trzy scenariusze dla polskiego rynku nieruchomości
Eksperci przygotowali trzy warianty rozwoju sytuacji, z których każdy zakłada stopniowe umacnianie się sektora najmu:
- Scenariusz ostrożny: Własność utrzymuje się na poziomie 80 proc., przy powolnym rozwoju najmu prywatnego i instytucjonalnego.
- Scenariusz zrównoważony: Udział własności spada do 65 proc. To model zakładający dojrzewanie rynku i wsparcie dla sektora PRS (Private Rented Sector).
- Scenariusz dynamiczny: Własność spada do 55 proc., a najem instytucjonalny staje się pełnoprawnym filarem rynku, osiągając 20 proc. udziału.
Co to oznacza dla planujących zakup lub wynajem?
Jeśli planujesz decyzje mieszkaniowe w najbliższych latach, warto patrzeć na rynek w sposób długofalowy. Rosnący udział sektora PRS (instytucjonalnego najmu zarządzanego przez profesjonalne firmy) może przynieść większą stabilność umów i wyższy standard mieszkań na wynajem. Z kolei osoby decydujące się na zakup powinny brać pod uwagę nie tylko cenę transakcyjną, ale przede wszystkim koszty eksploatacji oraz lokalizację, która w obliczu zmian demograficznych będzie decydować o łatwości ewentualnej odsprzedaży lokalu w przyszłości.
Podsumowując, własność nadal pozostaje ważną wartością kulturową, ale przestaje być jedynym wyznacznikiem stabilizacji. W 2025 roku i kolejnych latach coraz częściej będziemy wybierać model mieszkaniowy, który najlepiej dopasowuje się do naszej aktualnej sytuacji życiowej, a nie ten, który dyktuje tradycja.