Sezon grzewczy w 2025 roku przynosi istotne zmiany dla milionów Polaków mieszkających w budynkach wielorodzinnych. Spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty coraz częściej wdrażają rygorystyczne przepisy mające wyeliminować tzw. pasożytnictwo cieplne. Dzięki nowelizacji ustawy o efektywności energetycznej (Dz.U. 2025 poz. 711), zarządcy zyskali narzędzia, które sprawią, że nawet całkowite zakręcenie kaloryferów nie zwolni lokatora z opłat za ciepło.
Koniec z darmowym dogrzewaniem kosztem sąsiadów
Problem „pasożytnictwa cieplnego” polega na utrzymywaniu w mieszkaniu ekstremalnie niskiej temperatury i korzystaniu z energii przenikającej przez ściany od sąsiadów. Do niedawna spółdzielnie miały ograniczone możliwości przeciwdziałania takiemu zjawisku. Nowe przepisy wprowadzają kluczowy mechanizm: obowiązkową minimalną opłatę za ogrzewanie, wynoszącą co najmniej 15% kosztów zmiennych ciepła w budynku.
Koszty zmienne to część rachunku zależna od faktycznego zużycia w całym bloku. Próg 15% oznacza, że każdy lokator musi pokryć tę kwotę, niezależnie od tego, czy w swoim mieszkaniu korzystał z ogrzewania, czy utrzymywał kaloryfery zakręcone na zero. Choć spółdzielnie mają czas na pełne wdrożenie nowych zasad do końca 2026 roku, wiele z nich zdecydowało się na wprowadzenie minimalnych stawek już w sezonie 2025/2026.
Czy zarządca może wejść do mieszkania z termometrem?
Wokół kontroli temperatury narosło wiele mitów. Warto pamiętać, że Konstytucja RP chroni nienaruszalność mieszkania, dlatego spółdzielnia nie może wejść do lokalu bez zgody właściciela lub najemcy. Kontroler z termometrem nie jest uprawniony do naruszania miru domowego, chyba że wystąpi awaria instalacji lub ryzyko zalania.
Jeśli zarządca planuje kontrolę, musi poinformować lokatora z wyprzedzeniem, wskazując konkretny cel wizyty. Samo „sprawdzenie temperatury” to za mało – zarządca powinien wykazać, że czynności (np. sprawdzenie termozaworów czy podzielników) wymagają wejścia do lokalu. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury, parametry referencyjne to 20°C w pokojach i kuchni oraz 24°C w łazience. Odmowa wpuszczenia kontrolera nie oznacza jednak bezkarności; zarządcy mogą stosować szacunkowe rozliczenia ryczałtowe lub korzystać z nowoczesnych kamer termowizyjnych, które wskazują wychłodzone lokale z zewnątrz.
Od 2027 roku: koniec z ręcznymi odczytami
Kontrole z termometrem staną się przeszłością najpóźniej 1 stycznia 2027 roku. Do tego dnia wszystkie budynki wielorodzinne z centralnym ogrzewaniem muszą zostać wyposażone w podzielniki kosztów lub ciepłomierze ze zdalnym odczytem. Urządzenia te przesyłają dane radiowo, a system automatycznie flaguje anomalie – np. sytuację, w której w jednym mieszkaniu zużycie jest bliskie zeru, podczas gdy sąsiedzi grzeją normalnie.
Brak instalacji takich urządzeń po stronie spółdzielni narusza ustawę o efektywności energetycznej. W takiej sytuacji lokatorzy, którzy czują się pokrzywdzeni zawyżonymi rachunkami, mogą składać skargi do nadzoru budowlanego lub dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
Co powinieneś zrobić przed kolejnym sezonem?
- Sprawdź regulamin swojej spółdzielni: Zweryfikuj zapisy dotyczące minimalnych temperatur i zasad rozliczeń. Każda wspólnota ma prawo ustalić próg powyżej ustawowych 15%.
- Unikaj całkowitego zakręcania grzejników: Ustawienie głowicy na pozycję 2-3 (ok. 18-19°C) chroni ściany przed wilgocią i pleśnią, a Ciebie przed ryczałtowym rozliczeniem.
- Zgłaszaj usterki na piśmie: Jeśli Twoje mieszkanie jest zimne mimo odkręconych kaloryferów, zgłoś to zarządcy. Pisemna reklamacja jest dowodem, który chroni Cię przed niesłusznymi karami za wychłodzenie lokalu, jeśli przyczyną jest wadliwa instalacja w budynku.