Sytuacja na polskim rynku nieruchomości w 2026 roku staje się coraz bardziej klarowna, ale i zaskakująca dla wielu obserwatorów. Po latach nieprzerwanych wzrostów, rok 2026 przynosi wyraźne pęknięcie dotychczasowego trendu, dzieląc Polskę na dwa bieguny. Marzenia o własnym lokum zależą dziś od kodu pocztowego bardziej niż kiedykolwiek wcześniej. Podczas gdy w niektórych regionach popyt wciąż przewyższa podaż, w innych częściach kraju deweloperzy zmagają się z rekordową liczbą niesprzedanych lokali, co otwiera przed kupującymi przestrzeń do negocjacji, o jakich jeszcze dwa lata temu nikt nie śmiał marzyć. Z najnowszych raportów analitycznych wynika, że rynek przestał być jednolity, a kluczem do sukcesu inwestycyjnego staje się precyzyjna analiza lokalna.
Obecnie mamy do czynienia z sytuacją, w której ogólnopolskie średnie cenowe przestają oddawać rzeczywistość. Dane pokazują, że walka o klienta weszła w nową, agresywną fazę. W miastach takich jak Katowice czy Łódź, firmy budowlane toną w zapasach gotowych mieszkań, oferując upusty i pakiety dodatkowe, które realnie obniżają koszt zakupu o dziesiątki tysięcy złotych. Z drugiej strony, Warszawa i Trójmiasto pozostają bastionami stabilności, gdzie o większych przecenach wciąż trudno myśleć. Dla osób planujących zakup nieruchomości w 2026 roku, zrozumienie tej dynamiki jest kluczowe, aby nie przepłacić i wykorzystać moment rynkowego przesilenia.
Warszawa i Trójmiasto. Gdzie popyt wciąż trzyma ceny w ryzach
Jeśli liczysz na spektakularne przeceny w stolicy lub nad morzem, dane rynkowe mogą przynieść pewne rozczarowanie. Według analiz firmy doradczej JLL, te dwa rynki jako jedyne w Polsce zachowują obecnie względną równowagę między podażą a popytem. Czas wyprzedaży aktualnej oferty wynosi tam około pięciu kwartałów, co przez ekspertów uznawane jest za wynik zdrowy i stabilny dla obu stron transakcji. W Warszawie deweloperzy wykazują się dużą dyscypliną – nie zalewają rynku nowymi inwestycjami ponad miarę, co pozwala im utrzymać ceny na stałym poziomie.
Ciekawa sytuacja panuje jednak w strukturze samych firm deweloperskich w stolicy. Najwięksi gracze oraz najmniejsze, butikowe firmy decydują się niekiedy na punktowe obniżki, by utrzymać płynność finansową. Paradoksalnie, średniej wielkości deweloperzy próbują podnosić stawki, stawiając na jakość wykonania i prestiżowe lokalizacje jako główny argument sprzedażowy. Z kolei Trójmiasto stało się absolutnym liderem dynamiki sprzedaży w skali kraju. Magnesem są tu luksusowe apartamenty inwestycyjne, które przyciągają kapitał nie tylko od osób szukających mieszkania dla siebie, ale przede wszystkim od inwestorów spekulacyjnych, widzących w Bałtyku bezpieczną przystań dla swoich oszczędności.
Katowice, Łódź i Poznań. Tu kupujący dyktują warunki
Zupełnie inny krajobraz wyłania się z południowej i zachodniej części Polski. Katowice stały się w 2026 roku symbolem rynkowej nadpodaży. Rekordowa liczba inwestycji oddanych do użytku w ostatnich latach zderzyła się z wyhamowaniem popytu, co stworzyło idealne warunki dla negocjatorów. Deweloperzy w tym regionie mają „magazyny” pełne gotowych lokali, co generuje ogromne koszty utrzymania i presję na szybką sprzedaż. Wchodząc do biura sprzedaży w Katowicach, Łodzi czy Poznaniu, klient ma dziś w ręku niemal wszystkie asy.
W tych miastach standardem stały się już nie tylko rabaty gotówkowe, ale i liczne bonusy, takie jak:
- Darmowe miejsca postojowe w garażach podziemnych.
- Komórki lokatorskie w cenie mieszkania.
- Pakiety wykończenia wnętrz „pod klucz” w cenie stanu deweloperskiego.
- Odroczenie płatności ostatniej transzy (systemy 10/90).
Firmy deweloperskie w Poznaniu i Łodzi dysponują dodatkowo dużym zapasem pozwoleń na budowę, które czekają na „lepsze czasy”. Wiedzą one, że dopóki nie upłynnią obecnej oferty, rozpoczynanie nowych etapów osiedli jest ekonomicznie nieuzasadnione. To sprawia, że konkurencja cenowa o każdego klienta będzie tam trwać jeszcze przez wiele miesięcy.
Kraków i paradoks rosnących cen przy spadającej sprzedaży
Stolica Małopolski znalazła się w specyficznym, trudnym do jednoznacznej oceny położeniu. Mimo potężnej marki Krakowa jako miasta turystycznego i akademickiego, rynek nieruchomości w segmencie popularnym wyraźnie złapał zadyszkę. Wysokie ceny ofertowe skutecznie odstraszyły młodych kupujących, którzy szukają swojego pierwszego „M”. Co ciekawe, mimo spadku liczby zawieranych transakcji, średnia cena ofertowa w Krakowie wciąż wykazuje tendencję wzrostową.
Jest to wynik strategii deweloperów, którzy próbują ratować swoje marże, podnosząc ceny ostatnich wolnych lokali w inwestycjach, które już się niemal wyprzedały. Tworzy to iluzję drożejącego rynku, podczas gdy realna sprzedaż w segmencie średnim stoi w miejscu. Eksperci ostrzegają, że taka sytuacja nie może trwać wiecznie i Kraków może być kolejnym miastem, w którym dojdzie do gwałtownej korekty, gdy deweloperzy zostaną zmuszeni do urealnienia cenników.
Wielkie czyszczenie cenników. Co zmieniły nowe przepisy?
Przełom 2025 i 2026 roku przyniósł zjawisko, które analitycy określają mianem „repricingu”. Kluczowym czynnikiem były nowe regulacje dotyczące jawności cen, które zmusiły sprzedających do odkrycia kart. Okazało się, że wiele lokali było wycenionych „na wyrost”, a realne ceny transakcyjne znacznie odbiegały od tych widniejących w ogłoszeniach. W IV kwartale 2025 roku w największych aglomeracjach, takich jak Wrocław czy Warszawa, odnotowano realne spadki cen ofertowych w granicach od 0,4% do 0,8% kwartał do kwartału.
Statystyki za cały ubiegły rok są bezlitosne dla optymistów. Na siedmiu największych rynkach w Polsce wprowadzono do sprzedaży o 9 tysięcy mieszkań więcej, niż udało się faktycznie sprzedać. Ta nadwyżka jest obecnie największym obciążeniem dla branży. Na początku 2026 roku na klientów czekało aż 14 tysięcy gotowych mieszkań, do których można odebrać klucze niemal natychmiast po podpisaniu aktu notarialnego. To historycznie wysoki poziom, który musi skutkować dalszą presją na obniżki, szczególnie w mniej prestiżowych lokalizacjach.
Praktyczne wskazówki dla kupujących mieszkanie w 2026 roku
Obecna sytuacja rynkowa wymaga od kupujących dużej czujności i zmiany podejścia. Czas, w którym trzeba było podejmować decyzję o zakupie w ciągu kilku godzin, bezpowrotnie minął. Oto co warto zrobić, planując zakup w najbliższych miesiącach:
- Negocjuj twardo: W miastach o dużej nadpodaży (Katowice, Łódź) nie bój się proponować ceny o 5-10% niższej niż ofertowa. Deweloperzy mają duży margines na ustępstwa.
- Sprawdzaj gotowe lokale: Mieszkania oddane do użytku, które stoją puste od kilku miesięcy, są najlepszym celem do negocjacji cenowych.
- Analizuj lokalne plany zagospodarowania: W dobie dużej podaży, lokalizacja zyskuje na znaczeniu. Sprawdź, czy w sąsiedztwie nie powstanie kolejna inwestycja, która za dwa lata zablokuje Ci widok z okna i obniży wartość Twojego mieszkania.
- Monitoruj koszty kredytu: Stabilizacja cen mieszkań idzie w parze ze zmianami na rynku finansowym. Warto porównywać oferty banków, które w 2026 roku coraz częściej walczą o klienta hipotecznego marżą.
Podsumowując, rok 2026 to czas „rynku kupującego” w większości dużych miast Polski, z wyjątkiem najbardziej obleganych centrów Warszawy i Trójmiasta. Ogromna liczba gotowych lokali oraz presja wynikająca z nadpodaży sprawiają, że cierpliwi klienci mogą liczyć na warunki zakupu, które jeszcze niedawno wydawały się nierealne.