Po latach szaleńczego wzrostu, który spędzał sen z powiek milionom Polaków, rynek nieruchomości wreszcie zwalnia. Sierpniowe dane są jednoznaczne: ceny mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach zaczęły spadać. To historyczny moment, który otwiera drzwi dla tych, którzy marzą o własnym lokum, a jednocześnie stawia nowe wyzwania przed inwestorami. Czy to początek nowej ery na polskim rynku mieszkaniowym?
Eksperci są zgodni – długotrwała hossa, która windowała ceny do niebotycznych poziomów, dobiegła końca. Analizy za pierwszą połowę 2025 roku pokazują, że stabilizacja, a nawet spadki, stają się nową normą. To nie tylko statystyki; to realna zmiana, która może fundamentalnie wpłynąć na decyzje finansowe dziesiątek tysięcy gospodarstw domowych w całym kraju. Przygotuj się na to, co nadchodzi – nadchodzi czas kupującego!
Pierwsze spadki cen od lat: Gdzie i o ile?
Najnowsze raporty sieci Metrohouse za pierwszą połowę 2025 roku przynoszą długo wyczekiwane wieści. Na wszystkich analizowanych rynkach mieszkaniowych w Polsce odnotowano spadki średnich cen metra kwadratowego mieszkań z rynku wtórnego. Klienci w pięciu największych miastach nabywali lokale taniej niż w ostatnim kwartale 2024 roku, co jest przełomem po latach nieprzerwanych wzrostów.
Jak podaje portal Strefainwestorow.pl, najbardziej znaczący spadek zanotowała Łódź, gdzie ceny transakcyjne obniżyły się aż o 9 procent w stosunku do poprzedniego kwartału. To potężna korekta, która natychmiastowo przekłada się na realne oszczędności dla kupujących. Gdańsk również odnotował wyraźną obniżkę – średnie ceny spadły tam o 6,7 procent. W stolicy, Warszawie, spadek wyniósł 3 procent, a we Wrocławiu 2,1 procent. Jedynie Łódź, wbrew ogólnemu trendowi, zanotowała wzrost o 2,7 procent, co pokazuje, że rynek nie jest jednorodny.
Szczególnie interesująca jest sytuacja w Warszawie. Średnia cena metra kwadratowego w stolicy oscyluje wokół 16 tysięcy złotych i jest zbliżona do tej z ostatniego notowania. Co najważniejsze, jest to pierwsza obniżka średniej ceny transakcyjnej w Warszawie od drugiego kwartału 2020 roku! To sygnał, że nawet najbardziej odporne na spadki rynki zaczynają reagować na zmieniające się warunki makroekonomiczne.
Co stoi za zmianą trendu? Eksperci wyjaśniają
Za obecną korektą na rynku nieruchomości stoi kilka kluczowych czynników, które wreszcie zbiegły się w czasie, tworząc idealne warunki do stabilizacji. Według danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) za pierwszy kwartał 2025 roku, główną przyczyną jest nadwyżka podaży nad zmniejszonym popytem. Jak precyzuje portal TVN24, popyt ze strony osób fizycznych, które muszą wspierać się kredytem, utrzymuje się na przeciętnym poziomie. Jednakże to popyt inwestycyjny od osób zamożnych, dokonujących zakupów za gotówkę, drastycznie spadł.
Analitycy podkreślają, że rynek najmu uległ nasyceniu. Przychody z wynajmu przestały rosnąć, a w niektórych przypadkach nawet nieco spadły, podczas gdy ceny zakupu mieszkań znacząco poszybowały w górę. W efekcie, nowe inwestycje mieszkaniowe na wynajem zaczęły przynosić zyski zbliżone do oprocentowania lokat bankowych i obligacji skarbowych. To sprawia, że dla wielu zamożnych inwestorów, którzy wcześniej widzieli w nieruchomościach szybką i pewną lokatę kapitału, zakup kolejnego mieszkania przestał być atrakcyjny.
Dodatkowo, spora część inwestorów dokonywała zakupów z myślą o szybkiej sprzedaży z zyskiem. Ceny urosły jednak tak mocno, że potencjalni kupujący po prostu przestali akceptować dalsze podwyżki. Rynek osiągnął punkt krytyczny, w którym bańka spekulacyjna zaczęła tracić powietrze, co jest naturalnym procesem w cyklu koniunkturalnym.
Koniec dopłat i wysokie stopy: podwójny cios
Jednym z najbardziej znaczących impulsów, który napędzał rynek nieruchomości w ostatnich latach, był program „Bezpieczny Kredyt 2 procent”. Jego zakończenie w styczniu 2024 roku, choć wydawało się odległe, dopiero teraz zaczyna odciskać swoje piętno. Jak zauważa portal Pricer.pl, program ten był „bardzo silnym impulsem dla rynku”. Eksperci z PodKluczyk.pl dodają: „Jeszcze do kwietnia rynek notował wzrosty na fali zapowiedzi programu dopłat Kredyt 0 procent. Jak wiemy, na zapowiedziach na razie się skończyło i chwilowo rynek nieruchomości bez ingerencji państwowej szuka poziomu równowagi cen”. Brak nowego programu wsparcia kredytobiorców oznacza, że rynek musi znaleźć swój własny punkt równowagi, wolny od sztucznych stymulantów.
Drugim, równie istotnym czynnikiem, są utrzymujące się wysokie stopy procentowe, obecnie na poziomie 5,75 procent. Bartosz Guss z Polskiego Związku Firm Deweloperskich w rozmowie z TVN24 trafnie wskazuje na zbieg zjawisk: „Mamy obecnie do czynienia z koincydencją dwóch zjawisk – rekordową podażą, czyli rekordową ilością mieszkań na rynku i wysokim kosztem pozyskania kredytu na poziomie ponad 8 procent – jednym z najwyższych w Europie”. To połączenie ogromnej liczby dostępnych mieszkań z trudnościami w uzyskaniu i spłacie kredytu hipotecznego skutecznie hamuje popyt i zmusza sprzedających do obniżania cen.
Co to oznacza dla Ciebie? Szansa czy zagrożenie?
Stabilizacja, a nawet spadki cen na rynku mieszkaniowym, to wyjątkowo dobra wiadomość dla potencjalnych kupujących, którzy przez ostatnie lata z frustracją obserwowali galopujące ceny. Jeśli planujesz zakup mieszkania, nadchodzące miesiące mogą być jednym z najlepszych momentów na podjęcie decyzji od wielu lat. Dane są jednoznaczne: w 87 procentach transakcji na rynku wtórnym w lutym i marcu 2025 roku mieszkania zostały sprzedane poniżej ceny ofertowej. To kluczowa informacja!
Oznacza to, że kupujący mają teraz znacznie większe możliwości negocjacji. Sprzedający, widząc wydłużający się czas ekspozycji oferty na rynku, coraz częściej znacząco korygują ceny. W środowisku wysokiej podaży, to właśnie atrakcyjna cena staje się kluczowym wyróżnikiem, który może wzbudzić zainteresowanie. Nie bój się negocjować – rynek jest po Twojej stronie!
Jeśli natomiast posiadasz mieszkanie i rozważasz jego sprzedaż, warto działać teraz. Choć ceny nie spadają dramatycznie, trend jest wyraźny – im dłużej będziesz czekać, tym większe może być prawdopodobieństwo dalszych korekt cenowych. Sprzedaż w okresie stabilizacji może być znacznie korzystniejsza niż w momencie, gdy rynek wejdzie w głębszą fazę spadków.
Prognozy na przyszłość: Nie wszędzie tak samo
Analitycy przewidują, że trend stabilizacji będzie się utrzymywał, a polski rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę stagnacji. PKO Bank Polski prognozuje spadki sprzedaży mieszkań, zmniejszenie aktywności budowlanej oraz dalsze ustabilizowanie cen. Wojciech Matysiak z PKO BP zaznacza, że jeżeli stopy procentowe będą utrzymywane na wysokim poziomie, „występuje dosyć duże prawdopodobieństwo spadku cen”. Jednakże, sytuację może zrównoważyć ewentualna obniżka stóp procentowych w drugiej połowie 2025 roku o 100 punktów bazowych, co mogłoby nieco ożywić popyt kredytowy.
Eksperci podkreślają również, że sytuacja nie będzie jednolita we wszystkich miastach. Bartosz Guss z PZFD zauważa, że stabilizacja na niektórych rynkach to „pierwsze oznaki schłodzenia i obniżki cen”. Dotyczy to głównie ośrodków takich jak Szczecin, Katowice, Łódź, w mniejszym stopniu Poznań. Natomiast na rynkach szczególnie popularnych i doświadczających silnej migracji, czyli Warszawa, Trójmiasto i Kraków, ceny najprawdopodobniej nadal będą rosły, choć w wolniejszym tempie. To kluczowa informacja dla planujących zakup – lokalizacja ma znaczenie!
Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym ma kilka praktycznych implikacji dla różnych grup Polaków:
- Dla kupujących pierwsze mieszkanie: To może być idealny moment na rozpoczęcie poszukiwań. Większe możliwości negocjacji i stabilizacja cen sprawiają, że własne mieszkanie staje się nieco bardziej dostępne.
- Dla inwestorów: Czas na przewartościowanie strategii inwestycyjnych. Z uwagi na nasycenie rynku najmu i wysokie ceny mieszkań, rentowność inwestycji zbliża się do oprocentowania lokat bankowych.
- Dla właścicieli mieszkań: Jeśli planowałeś sprzedaż, warto rozważyć działanie w najbliższych miesiącach, zanim ceny jeszcze bardziej się ustabilizują lub spadną.
- Dla najemców: Analitycy przewidują wzrost cen najmu długoterminowego, ponieważ ograniczona dostępność mieszkań na sprzedaż będzie wspierała popyt na wynajem.
Rynek nieruchomości po latach szaleńczego wzrostu cen wraca do równowagi. Choć dla wielu Polaków mieszkania nadal pozostają poza zasięgiem finansowym, stabilizacja może być pierwszym krokiem w kierunku większej dostępności własnych czterech kątów. Czas pokaże, czy ta tendencja się utrzyma, ale jedno jest pewne: rynek nie jest już taki sam.
Obserwuj nas w Google News