Jest początek stycznia 2026 roku, a rynek nieruchomości w Polsce powoli wybudza się z noworocznego letargu. Właściciele mieszkań i domów, którzy planują sprzedaż lub wynajem, gorączkowo kompletują dokumenty. Akt notarialny, wypis z księgi wieczystej… wydawałoby się, że to wystarczy. Jednak w 2026 roku teczka musi zawierać kluczowy, niegdyś ignorowany, element: świadectwo charakterystyki energetycznej.
Ten dokument, potocznie zwany „paszportem energetycznym”, przestał być martwym przepisem. Dziś jest obligatoryjny i ściśle egzekwowany. Brak świadectwa to nie tylko ryzyko fiaska u notariusza, ale także pewność kary finansowej, która może sięgnąć nawet 5000 złotych. W obliczu restrykcyjnych dyrektyw unijnych (EPBD) i pełnej cyfryzacji Centralnego Rejestru, państwo uszczelniło system. Koniec z próbami dogadania się „na gębę” – notariusze stali się strażnikami systemu, a kupujący doskonale wiedzą, że klasa energetyczna to bezpośrednie przełożenie na rachunki.
Jeśli planujesz transakcję w tym roku, musisz wiedzieć, jak działa nowy, bezlitosny mechanizm kontroli.
Notariusz stał się „policjantem energetycznym”. Jak działa nowy system kontroli?
Rola notariusza w procesie sprzedaży nieruchomości w 2026 roku jest absolutnie kluczowa. Zgodnie z zaktualizowaną Ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, rejent ma obowiązek odnotować w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa nabywcy. Jeśli sprzedający dokumentu nie dostarczy, notariusz nie tylko musi go pouczyć o grożącej grzywnie, ale przede wszystkim odnotować ten brak w akcie.
Taka adnotacja to w praktyce
Rynek najmu pod lupą. Dlaczego najemcy wymuszają kontrolę?
O ile przy sprzedaży kontrola odbywa się u notariusza, o tyle rynek najmu przez lata pozostawał „dzikim zachodem”. W 2026 roku to się diametralnie zmieniło. Każdy wynajmujący – od wielkiego funduszu inwestycyjnego po emerytkę wynajmującą kawalerkę – ma obowiązek przekazać najemcy kopię świadectwa energetycznego przy podpisywaniu umowy. To nie jest już opcja, to twardy obowiązek.
Dlaczego jest to tak ważne dla najemców? Ponieważ są oni coraz bardziej świadomi swoich praw. W sporach o wysokość rachunków za ogrzewanie czy zwrot kaucji, brak przekazanego świadectwa jest potężnym argumentem w rękach lokatora. Sądy coraz częściej orzekają na niekorzyść właścicieli, którzy zataili energochłonność lokalu, zwłaszcza gdy faktyczne koszty ogrzewania przekraczają prognozy o 20-30%. Co więcej, największe portale ogłoszeniowe (takie jak Otodom czy OLX) wymagają podania wskaźników energetycznych już na etapie dodawania ogłoszenia. Brak tych danych obniża pozycjonowanie oferty lub wręcz uniemożliwia jej publikację. Algorytmy promują mieszkania w klasach A i B, a te bez „paszportu” spadają na dno listy wyników.
Klasa G to stygmat. Ile kosztuje „paszport” i dlaczego nie kupować tanich podróbek?
Ceny świadectw energetycznych w 2026 roku są zróżnicowane, ale należy liczyć się z wydatkiem. Za mieszkanie w bloku zapłacimy średnio od 300 do 500 zł, a za dom jednorodzinny – od 600 do nawet 1000 zł. Cena zależy od skomplikowania budynku i dostępności dokumentacji.
W internecie wciąż kuszą oferty typu „Świadectwo w 24h za 100 zł bez wychodzenia z domu”. To pułapka! Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi zmasowane kontrole audytorów. Świadectwa wystawiane taśmowo, bez realnej analizy i wizji lokalnej, są masowo unieważniane. Jeśli posłużysz się takim „lewym” dokumentem u notariusza, narażasz się na odpowiedzialność karną za posługiwanie się fałszywym dokumentem. Co gorsza, nabywca może w przyszłości pozwać Cię o odszkodowanie, jeśli koszty ogrzewania okażą się drastycznie wyższe niż wynikało to z fałszywego papierka.
Warto pamiętać, że klasa energetyczna ma realny wpływ na cenę transakcyjną. Klasy A i B (nowoczesne, niskoenergetyczne) sprzedają się szybciej i drożej. Klasa F i G to tak zwane „wampiry energetyczne” – stare kamienice bez ocieplenia lub domy-kostki z lat 70. Zgodnie z unijną dyrektywą, nieruchomości te będą w przyszłości objęte przymusowymi remontami, co już teraz obniża ich atrakcyjność i cenę.
Ważność świadectwa i kary finansowe. Kiedy musisz je odnowić?
Świadectwo energetyczne jest ważne przez 10 lat od daty wystawienia. Istnieje jednak kluczowy wyjątek, o którym wielu właścicieli zapomina. Dokument traci ważność automatycznie, jeśli w międzyczasie przeprowadzono w budynku roboty budowlano-instalacyjne, które zmieniły jego charakterystykę energetyczną. Przykłady? Wymiana okien, ocieplenie budynku (termomodernizacja) czy wymiana źródła ciepła (np. z pieca gazowego na pompę ciepła).
Jeśli sprzedajesz dom w 2026 roku i posługujesz się świadectwem z 2018 roku, ale w 2022 wymieniłeś piec – Twój dokument jest nieważny. Notariusz to zauważy, a Ty narazisz się na karę w wysokości do 5000 złotych, nakładaną przez Nadzór Budowlany. Zapłacenie mandatu nie zwalnia Cię z obowiązku sporządzenia nowego dokumentu. Ostatecznie zapłacisz podwójnie: karę plus koszt usługi audytora.
Pamiętaj o wyjątkach. Świadectwa nie musisz sporządzać tylko dla:
- Miejsc kultu religijnego.
- Budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
- Budynków mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku (domki letniskowe).
Co to oznacza dla Ciebie? Lista zadań na styczeń 2026:
Jeśli planujesz ruchy na rynku nieruchomości w 2026 roku, nie czekaj na ostatnią chwilę. Zleć audyt z wyprzedzeniem – solidny audytor potrzebuje kilku dni na obliczenia i rejestrację dokumentu w centralnej bazie. Sprawdź również uprawnienia audytora w rejestrze Ministerstwa Rozwoju. Świadectwo energetyczne przestało być biurokratycznym wymysłem, a stało się pełnoprawnym i niezbędnym elementem gry rynkowej. Ignorowanie tego obowiązku to hazard, w którym stawką są Twoje pieniądze i spokój prawny.