W Polsce rośnie presja na zwiększenie transparentności rynku nieruchomości, a jawność cen transakcyjnych jest postrzegana jako kluczowy krok do jego uzdrowienia. Niestety, najnowsza inicjatywa rządu – projekt ustawy o Portalu DOM – budzi poważne kontrowersje wśród ekspertów. Zamiast wprowadzić oczekiwaną przejrzystość, ma on kosztować dziesiątki milionów złotych, a jednocześnie wprowadzić system pełen luk i ograniczeń. Krytycy, w tym były Główny Geodeta Kraju, notariusze i organizacje pozarządowe, biją na alarm, wskazując, że Portal DOM może nie tylko okazać się bezużyteczny, ale wręcz zaszkodzić idei otwartego dostępu do danych o cenach nieruchomości, blokując jednocześnie znacznie lepsze i tańsze rozwiązania.
Portal DOM: Szansa na jawność czy egzystencjalne zagrożenie dla rynku?
Idea jawności cen ofertowych to ważny, ale dopiero pierwszy krok w kierunku zdrowego rynku nieruchomości. Prawdziwą wartość transakcji, wolną od manipulacji deweloperskimi rabatami i spersonalizowanymi obniżkami, ukazują dopiero ceny transakcyjne. Projekt Portalu DOM miał stanowić przełom w tej kwestii, otwierając dostęp do tych kluczowych danych. Jednak zdaniem ekspertów, zamiast przybliżyć nas do transparentności, ustawa o Portalu DOM oddala nas od niej, a wręcz stanowi zagrożenie dla istniejących rozwiązań.
Wielu obserwatorów rynku obawia się, że procedowanie ustawy o Portalu DOM może stać się pretekstem dla większości sejmowej do odrzucenia projektu o uwolnieniu Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Argumentem ma być stwierdzenie, że Portal DOM już zawiera funkcjonalności RCN, co jest dalekie od prawdy. Tymczasem RCN, który już istnieje i jest w pełni funkcjonalny, mógłby zostać otwarty niemal natychmiast, dostarczając więcej szczegółowych danych i to bez dodatkowych kosztów dla budżetu państwa. Portal DOM, w przeciwieństwie do RCN, nie tylko będzie kosztował miliony, ale również będzie obarczony fundamentalnymi wadami strukturalnymi.
Koszty i kluczowe braki: Dlaczego Portal DOM zawodzi?
Jednym z najbardziej bulwersujących aspektów projektu Portal DOM jest jego koszt. Uruchomienie systemu ma pochłonąć ponad 21-27 milionów złotych, a każdego roku jego funkcjonowanie będzie generować kolejne 4-7 milionów złotych. Jest to kwota znacząca, zwłaszcza w kontekście istnienia już działającej infrastruktury RCN, z której dane można pobierać samodzielnie i bezpłatnie, bez obciążania budżetu.
Co jednak najważniejsze, Portal DOM nie tylko generuje ogromne koszty, ale przede wszystkim jest rażąco niekompletny i wadliwy w porównaniu do istniejącego Rejestru Cen Nieruchomości. Prof. Waldemar Izdebski, były Główny Geodeta Kraju, zestawił kluczowe mankamenty Portalu DOM, które stanowią o jego fundamentalnej nieprzydatności:
- Ograniczony zakres danych: Portal DOM będzie informował o cenach wyłącznie mieszkań i domów, całkowicie pomijając ceny transakcyjne działek budowlanych oraz zakupy nieruchomości dokonywane przez firmy (osoby prawne).
- Uśrednione i niekompletne informacje: Zamiast precyzyjnych danych o pojedynczych transakcjach, Portal DOM będzie prezentował jedynie uśrednione wartości dla co najmniej sześciu nieruchomości w danej okolicy. Jeśli w systemie nie będzie wystarczającej liczby transakcji (tj. mniej niż sześć), portal w ogóle nie pokaże żadnych cen dla danego sąsiedztwa, co czyni go bezużytecznym w mniej zaludnionych obszarach.
- Brak danych historycznych: Portal DOM będzie pokazywał dane wyłącznie z ostatnich dwóch lat. Dodatkowo, 20-miesięczne vacatio legis ustawy oznacza niemal całkowity brak danych historycznych w początkowym okresie funkcjonowania, co uniemożliwi rzetelną analizę trendów rynkowych.
- Wzrost obciążeń administracyjnych: Zamiast upraszczać mechanizmy przekazywania danych, Portal DOM tworzy nowe, równoległe procedury. Notariusze nadal będą przekazywać dane do starostw i RCN, skąd dopiero w ograniczonym zakresie będą pobierane do Portalu DOM.
- Zagrożenie dla RCN: Istnieje realna obawa, że projekt o otwarciu Rejestru Cen Nieruchomości, który jest już w Sejmie, upadnie na rzecz wadliwego Portalu DOM.
Miażdżące opinie ekspertów: Notariusze i były Główny Geodeta Kraju krytykują projekt
Krytyka Portalu DOM nie ogranicza się do pojedynczych głosów. Prof. Waldemar Izdebski, były Główny Geodeta Kraju, otwarcie apeluje do ministra finansów i gospodarki Andrzeja Domańskiego o porzucenie prac nad tym projektem. W swoim liście otwartym Izdebski punktuje mankamenty, nazywając Portal DOM zbędnym i kosztownym, a jego procedowanie „na siłę” bulwersującym.
Równie miażdżąca jest opinia Stowarzyszenia Notariuszy RP. Organizacja zwraca uwagę na całkowite pominięcie istnienia już działającego rejestru (RCN), który zawiera wszelkie szczegółowe informacje o transakcjach. Notariusze podkreślają, że autorzy ustawy o Portalu DOM nie uzasadniają konieczności uruchomienia nowej bazy i nie odnoszą się do RCN, co świadczy o ich „nieznajomości funkcjonujących obecnie rejestrów”. Cały projekt jest przez nich opiniowany negatywnie, jako dublujący istniejące bazy danych w sposób nieracjonalny i nieekonomiczny.
Do chóru krytyków dołącza również organizacja pozarządowa Habitat for Human Poland. Zwracają oni uwagę na wspomniany wymóg dostępności przynajmniej sześciu cen w sąsiedztwie, aby Portal DOM w ogóle spełniał swoje funkcje. W ocenie organizacji, warunek ten sprawia, że portal nie będzie wypełniał swojego ustawowego celu informacyjnego, kluczowego dla kształtowania polityki mieszkaniowej państwa. Co więcej, wykluczenie transakcji dokonywanych przez osoby prawne oznacza, że jeśli dany blok zostanie w całości kupiony przez prywatny fundusz, ceny transakcyjne dla całych osiedli nigdy nie zostaną ujawnione. To dyskwalifikuje Portal DOM zarówno z perspektywy państwa, jak i przeciętnego Kowalskiego, który chciałby zorientować się w cenach w swojej okolicy.
Co to oznacza dla Polaków? Koniec z prawdziwą transparentnością na rynku nieruchomości
Brak prawdziwej jawności cen transakcyjnych ma bezpośrednie i negatywne konsekwencje dla każdego, kto planuje kupić lub sprzedać nieruchomość w Polsce. Bez dostępu do rzeczywistych cen, za jakie nieruchomości zmieniają właścicieli, rynek pozostaje nieprzejrzysty i podatny na dezinformację. Analizy rynku formułowane wyłącznie na podstawie cen ofertowych zawsze będą obarczone błędem, ponieważ nigdy nie będzie wiadomo, jakie obniżki i rabaty zostały zastosowane przed podpisaniem umowy. Oznacza to, że konsumenci nie będą w stanie ocenić, czy ceny rosną, czy maleją, a deweloperzy i sprzedawcy będą mogli łatwo maskować prawdziwe trendy.
W efekcie, zamiast ułatwić podejmowanie świadomych decyzji, Portal DOM, w swojej obecnej, wadliwej formie, utrwali asymetrię informacji na rynku. Kupujący i sprzedający będą nadal działać w oparciu o niepełne dane, co zwiększa ryzyko niekorzystnych transakcji i utrudnia uczciwą wycenę nieruchomości. Jawność cen ofertowych, bez równego dostępu do cen transakcyjnych, stanie się jedynie atrapą prawdziwej transparentności, a Portal DOM – kosztowną atrapą otwartego Rejestru Cen Nieruchomości