Reforma planistyczna, która ma wejść w życie z początkiem 2026 roku, wywołała masowy napływ wniosków o warunki zabudowy. Właściciele działek, obawiając się blokady inwestycji, próbują zdążyć przed zmianą przepisów. Tymczasem urzędy są przeciążone, a czas rozpatrzenia spraw sięga już kilku miesięcy.
Ostatni dzwonek przed zmianą prawa
Od 1 stycznia 2026 roku (lub 30 czerwca, jeśli nowelizacja przesunie termin) decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko w gminach z uchwalonym planem ogólnym. Obowiązujące dotąd studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stracą ważność, a gminy bez nowego dokumentu utracą możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy – tzw. „wuzetek”.
Dla właścicieli działek to oznacza realne ryzyko utraty możliwości budowy – zarówno teraz, jak i w przyszłości. Bez decyzji wydanej przed zmianą prawa inwestorzy mogą zostać z niczym, jeśli nowy plan ogólny wykluczy zabudowę lub wprowadzi ograniczenia nieopłacalne ekonomicznie.
Lawina wniosków, urzędy sparaliżowane
Na kilka miesięcy przed wejściem przepisów liczba składanych wniosków wzrosła gwałtownie, nawet dwukrotnie w porównaniu do ubiegłych lat. W wielu gminach czas oczekiwania na decyzję przekracza już kilka miesięcy, a urzędnicy alarmują o przeciążeniu systemu.
Samorządy próbują przeciwdziałać:
- zatrudniają dodatkowych pracowników,
- zlecają przygotowanie dokumentacji na zewnątrz,
- w większych ośrodkach ponoszą koszty sięgające kilkuset złotych za jedną decyzję.
Jednak mimo tych działań, kolejki nie maleją, a sytuacja może się jeszcze pogorszyć.
Kary za opóźnienia i wyścig z czasem
Dodatkowym problemem są kary finansowe, jakie grożą urzędom za opóźnienia. W połączeniu z brakami kadrowymi i zwiększoną liczbą wniosków tworzy to sytuację patową.
W Sejmie trwają obecnie prace nad przesunięciem terminu wejścia w życie nowych przepisów o sześć miesięcy, ale nie ma żadnej gwarancji, że nowelizacja zostanie uchwalona na czas. Właściciele działek nie czekają więc na rozwój wydarzeń – wolą zabezpieczyć swoje prawa już teraz.
„Wuzetka” jako ubezpieczenie wartości gruntu
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, decyzja o warunkach zabudowy wydana przed wejściem reformy zachowuje ważność, nawet jeśli dla danego obszaru później uchwalony zostanie plan ogólny. To kluczowe dla właścicieli gruntów – szczególnie tych, których działki dziś są budowlane, ale w przyszłości mogą zostać wyłączone z zabudowy.
Eksperci od planowania przestrzennego apelują, by nie zwlekać z wnioskiem, nawet jeśli realna budowa planowana jest dopiero za kilka lat. Złożenie kompletnego wniosku przed końcem roku to jedyny sposób na ochronę wartości nieruchomości przed nieprzewidywalnością nowego planowania.
Błędy w dokumentacji mogą kosztować tygodnie
W obecnej sytuacji każda pomyłka w dokumentach może opóźnić wydanie decyzji o kolejne tygodnie. Dlatego specjaliści zalecają:
- składanie kompletnych i poprawnych formalnie wniosków,
- konsultację z urbanistą lub projektantem przed złożeniem dokumentacji,
- monitorowanie lokalnych komunikatów gmin dotyczących planu ogólnego.
Perspektywa: co przyniesie reforma?
Celem reformy jest uporządkowanie systemu planowania przestrzennego w Polsce. Plan ogólny ma być obowiązkowym dokumentem planistycznym dla każdej gminy i stanowić podstawę wydawania decyzji planistycznych.
Problem w tym, że wiele samorządów nie jest gotowych na wdrożenie nowych przepisów – brakuje im środków, kadr, a czas przygotowania dokumentu przekracza zazwyczaj 12–18 miesięcy. To rodzi realne ryzyko paraliżu inwestycyjnego w znacznej części kraju.
Właściciele działek, którzy złożą wniosek o „wuzetkę” do końca 2025 roku, zabezpieczą swoje prawa do inwestowania na lata. Ci, którzy tego nie zrobią, mogą zostać postawieni w sytuacji, w której ich działka formalnie nadal będzie gruntem prywatnym, ale bez prawa do zabudowy.