Katowice stały się areną bezprecedensowej „wojny” z deweloperami, wprowadzając od września 2025 roku drastyczną, trzydziestokrotną podwyżkę podatku od niesprzedanych mieszkań. To pierwsza taka decyzja w Polsce, która może trwale zmienić zasady gry na rynku nieruchomości i uderzyć rykoszetem w kupujących. Dotychczasowa preferencyjna stawka 1,19 zł za metr kwadratowy dla lokali deweloperskich, które czekają na nabywców, została zastąpiona stawką 34 zł – identyczną jak dla nieruchomości wykorzystywanych na działalność gospodarczą. Ta zmiana, oparta na przełomowej uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku, wywołała burzę w branży i stawia pod znakiem zapytania przyszłość cen mieszkań nie tylko w stolicy Śląska, ale i w innych miastach Polski. Czy to początek nowego trendu, który finalnie obciąży kieszenie Polaków?
Katowice wypowiadają wojnę pustostanom deweloperskim
Władze Katowic, zmęczone widokiem gotowych, lecz pustych mieszkań, które czekają na kupców, zdecydowały się na odważny krok. Od września 2025 roku deweloperzy będą płacić 34 zł za metr kwadratowy rocznie za każdy niesprzedany lokal, zamiast dotychczasowych 1,19 zł. To oznacza, że za standardowe mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych, roczny podatek wzrośnie z zaledwie 59,50 zł do aż 1700 zł. W przypadku większych inwestycji, gdzie w ofercie znajduje się kilkadziesiąt, a nawet kilkaset mieszkań, dodatkowe obciążenia mogą sięgnąć setek tysięcy, a nawet milionów złotych rocznie.
Jak informuje „Gazeta Wyborcza”, pierwsi deweloperzy w Katowicach już otrzymali wezwania do zapłaty. Sandra Hajduk, rzecznik prasowy Urzędu Miasta w Katowicach, w rozmowie z FXMAG, jasno precyzuje stanowisko miasta: „kluczowym kryterium zastosowania właściwej stawki podatku jest rzeczywiste wykorzystanie danego budynku konkretnie na realizowanie potrzeb mieszkaniowych”. Urzędnicy argumentują, że jeśli mieszkanie nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz jest towarem handlowym dewelopera, to powinno być opodatkowane wyższą stawką. To twarde postawienie sprawy, które może zrewolucjonizować podejście do opodatkowania nieruchomości w całej Polsce.
Przełomowy wyrok NSA otwiera furtkę dla miast
Podstawą prawną dla radykalnej decyzji Katowic jest przełomowa uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku. Jak podaje portal Money.pl, wyrok ten stanowi, że „budynki mieszkalne należy opodatkować preferencyjną, najniższą stawką podatku jedynie w takiej części, w jakiej służą wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych”. To kluczowa zmiana interpretacji, która daje samorządom zielone światło do walki ze spekulacją i nadmiernym przetrzymywaniem mieszkań przez deweloperów.
Katowiccy urzędnicy, powołując się na wcześniejsze orzecznictwo sądów administracyjnych, podkreślają element „zaspokajania potrzeb mieszkaniowych”. Ich zdaniem, budynki wzniesione przez deweloperów, dopóki nie zostaną sprzedane i faktycznie zamieszkane, pełnią funkcję czysto komercyjną. Mogą służyć jako lokale pokazowe, być częścią oferty handlowej firmy, a nawet stanowić przedmiot krótkoterminowego najmu. W takiej sytuacji, miasto ma prawo zastosować wyższą stawkę podatkową, co jest zgodne z duchem i literą najnowszego orzeczenia NSA. Ten wyrok jest kamieniem milowym, który może odmienić oblicze polskiego rynku nieruchomości.
Branża deweloperska w szoku: „To bezprawie!”
Reakcja branży deweloperskiej była natychmiastowa i pełna oburzenia. Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), w rozmowie z portalem Money.pl, nazwał działania Katowic „bezprawną próbą powiększenia dochodów miasta”. Deweloperzy argumentują, że ich celem jest sprzedaż mieszkań, a nie ich przetrzymywanie w celach spekulacyjnych. Wysokie zapasy niesprzedanych lokali, według branży, są wynikiem słabszego popytu na rynku, a nie świadomej strategii. Jak informuje portal BitHub.pl, deweloperzy podkreślają, że „tempo sprzedaży nie może być podstawą do sugerowania tezy, że deweloper ma jakiś cel inwestycyjny”.
Jeden z największych deweloperów w Katowicach, Atal, już potwierdził otrzymanie pisma od miasta, informując „Rzeczpospolitą”, że „nie znajduje uzasadnienia” dla takiej decyzji. Branża jest gotowa na długą batalię prawną, która może potrwać latami. Prawnik podatkowy Łukasz Szatkowski z kancelarii MDDP w rozmowie z „Rzeczpospolitą” ostrzega, że stanowisko Katowic może stanowić „nadinterpretację treści uchwały NSA i jest podręcznikowym przykładem fiskalizmu”. Ta prawna konfrontacja będzie miała kluczowe znaczenie dla przyszłości opodatkowania nieruchomości w Polsce.
Konkretne koszty: Miliony złotych i ryzyko retroakcji
Praktyczne skutki nowego podatku są dla deweloperów niezwykle dotkliwe. Według obliczeń portalu Bankier.pl, firma posiadająca 30 niesprzedanych mieszkań o średniej powierzchni 60 metrów kwadratowych, zapłaci rocznie:
- Dotychczas: około 2150 złotych podatku (30 mieszkań x 60 m² x 1,19 zł/m²)
- Od teraz: około 61 200 złotych podatku (30 mieszkań x 60 m² x 34 zł/m²)
Różnica to prawie 60 tysięcy złotych rocznie tylko za jeden średniej wielkości projekt. W przypadku większych inwestycji, z kilkuset mieszkaniami w ofercie, koszty mogą z łatwością sięgnąć milionów złotych. Co więcej, katowicki urząd skarbowy, zgodnie z przepisami ordynacji podatkowej, może naliczać podatek wstecz za okres do 5 lat. Oznacza to, że niektóre firmy mogą otrzymać wezwania do zapłaty nie tylko za bieżący rok, ale także za poprzednie lata, co stawia je w niezwykle trudnej sytuacji finansowej. To obciążenie, które natychmiast odczuje każda firma deweloperska posiadająca zapasy mieszkań.
Czy trend rozleje się na Polskę? Co to oznacza dla Ciebie?
Decyzja Katowic to dopiero początek. Jak informuje portal PropertyNews.pl, podobne apele zgłaszają już radni w Krakowie, a media spekulują o możliwych działaniach w Łodzi i Warszawie. Portal Forsal.pl wskazuje, że może to stać się nowym trendem w polskim samorządzie, szczególnie w kontekście problemów budżetowych miast i rosnącej krytyki spekulacji na rynku mieszkaniowym. Jeśli ten precedens się upowszechni, może to oznaczać jedno: wyższe ceny mieszkań dla kupujących.
Choć katowiccy urzędnicy twierdzą, że nie kierują się kryteriami kształtowania cen, ekonomiczna logika jest bezwzględna. Deweloperzy będą musieli skądś wziąć pieniądze na pokrycie dodatkowych kosztów. Portal BitHub.pl ostrzega, że „wyższy podatek dla niesprzedanych lokali podnosi koszt trzymania zapasów po stronie deweloperów”. W praktyce oznacza to kilka scenariuszy dla kupujących:
- Deweloperzy mogą oferować większe rabaty przy szybkiej sprzedaży, aby uniknąć długoterminowych kosztów podatku.
- Ceny nowych mieszkań mogą wzrosnąć o kwoty odpowiadające kosztom podatku – nawet kilka tysięcy złotych za lokal.
- Firmy mogą ograniczyć liczbę rozpoczynanych inwestycji, co zmniejszy podaż mieszkań na rynku.
Zgodnie z danymi GUS, w drugim kwartale 2025 roku średnia cena nowego mieszkania w Katowicach wynosiła 11 742 złote za metr kwadratowy. Eksperci nie wykluczają wzrostu tej kwoty o kilkaset złotych w reakcji na nowe obciążenia podatkowe. To bezpośrednia konsekwencja, którą odczuje każdy, kto planuje zakup własnego M.
Wielka batalia prawna dopiero przed nami
Spór prawny dopiero się rozpoczyna. Polski Związek Firm Deweloperskich zapowiada odwołania od decyzji podatkowych do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie do Wojewódzkich Sądów Administracyjnych. Precedensem może być sprawa z 2011 roku w Szczecinie, gdzie Wojewódzki Sąd Administracyjny przyznał rację deweloperom, uznając, że samo posiadanie mieszkania przez dewelopera nie jest wystarczającą przesłanką do traktowania go jako przedmiot działalności gospodarczej.
Tym razem jednak po stronie miasta stoi potężna uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku, która może przeważyć szalę na korzyść samorządów. Jak informuje portal HaloKatowice.pl, definitywne rozstrzygnięcie może zapaść dopiero za kilka lat, gdy sprawy przejdą przez wszystkie instancje sądowe. Do tego czasu deweloperzy będą musieli płacić wyższą stawkę, co może trwale zmienić ekonomikę inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Jeśli ten trend rozprzestrzeni się na inne miasta, branża deweloperska może stanąć przed koniecznością przebudowania swoich modeli biznesowych, a kupujący – przed perspektywą wyższych cen i mniejszego wyboru na rynku.