Dla tysięcy właścicieli mieszkań w Polsce nadchodzą rewolucyjne zmiany. Od 20 maja 2026 roku era anonimowego wynajmu krótkoterminowego dobiega końca, a wraz z nią szara strefa, która przez lata kwitła na polskim rynku. Unijne rozporządzenia, wdrażane przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, oznaczają jedno: brak wpisu do państwowego rejestru będzie kosztował Cię nawet 50 000 złotych kary. Jeśli oferujesz noclegi turystom, ten artykuł to Twój obowiązkowy przewodnik po nowych zasadach gry. Przygotuj się, bo czas ucieka, a konsekwencje mogą być druzgocące.
Polska, nazywana dotąd „Dzikim Zachodem” najmu krótkoterminowego, staje przed wyzwaniem całkowitej transparentności. Każdy, kto wynajmuje turystom mieszkanie, dom czy nawet pokój, będzie musiał uzyskać specjalny numer identyfikacyjny. Bez niego Twoja oferta zniknie z popularnych portali rezerwacyjnych, takich jak Booking czy Airbnb. Co więcej, samorządy zyskają potężne narzędzie: prawo do całkowitego zakazu takiej działalności w określonych strefach. Czy to oznacza koniec tanich noclegów w centrach miast i drastyczny wzrost cen? Jak legalnie prowadzić biznes i uniknąć gigantycznych kar? Wyjaśniamy krok po kroku, co musisz zrobić.
Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) – Koniec z Anonimowością
Kluczowym elementem nadchodzącej reformy jest stworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). To ogólnopolska baza danych, która zastąpi dotychczasowe, często dziurawe i niekompletne, lokalne ewidencje prowadzone przez gminy. Ta zmiana to efekt unijnego rozporządzenia 2024/1028, które ma na celu uszczelnienie rynku w całej Europie.
Od 20 maja 2026 roku każdy właściciel oferujący noclegi na okres krótszy niż 30 dni będzie zobowiązany do złożenia wniosku o wpis do tego rejestru. Po pozytywnej weryfikacji otrzymasz unikalny numer identyfikacyjny. To nie tylko formalność – to przepustka do legalnego działania. Portale rezerwacyjne, takie jak Booking.com, Airbnb czy VRBO, będą miały prawny obowiązek żądać tego numeru przy każdym ogłoszeniu. Jeśli go nie podasz, Twoja oferta zostanie automatycznie usunięta lub zablokowana. Ważne: wszystkie dotychczasowe wpisy w lokalnych rejestrach gminnych będą musiały zostać zaktualizowane do nowych wymogów najpóźniej do 1 lipca 2026 roku.
Nowe przepisy to również koniec anonimowości wobec skarbówki. Unijne regulacje nakładają na platformy internetowe obowiązek comiesięcznego raportowania szczegółowych danych do krajowego punktu cyfrowego. Mowa tu o liczbie rezerwacji w danym obiekcie, liczbie dni wynajmu, liczbie przyjętych gości, a także o osiągniętych przychodach. Te dane będą automatycznie krzyżowane z informacjami z urzędów skarbowych. Dla osób, które do tej pory wynajmowały „na czarno” lub zaniżały przychody, to bezpowrotny koniec biznesu. Szacuje się, że szara strefa stanowiła dotąd nawet 35% rynku najmu krótkoterminowego, generując miliardy złotych nieopodatkowanych dochodów. Teraz te praktyki staną się praktycznie niemożliwe do ukrycia.
Gminy z Nową Bronią: Strefy Zakazu i Ograniczeń
To zmiana, której właściciele nieruchomości obawiają się najbardziej, a mieszkańcy z nadzieją oczekują. Od 1 stycznia 2029 roku samorządy w Polsce zyskają potężne narzędzie: prawo do wyznaczania stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub całkowicie zakazany. To rewolucja na wzór rozwiązań znanych z takich miast jak Barcelona, Nowy Jork czy Berlin, gdzie władze lokalne skutecznie walczą z negatywnymi skutkami masowej turystyki i wypieraniem mieszkańców z centrów miast.
Radni będą mieli szeroki wachlarz możliwości. Mogą między innymi:
- Określić maksymalną liczbę dni w roku, kiedy lokal może być wynajmowany turystom. To może drastycznie ograniczyć rentowność wielu obiektów.
- Ustalić minimalny metraż dla obiektów przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy, co wyeliminuje z rynku mikroapartamenty.
- Wprowadzić dodatkowe, często kosztowne, wymogi przeciwpożarowe i sanitarne, które będą musiały spełnić wszystkie obiekty.
Co to oznacza w praktyce? Koniec z dominacją „dobówek” w historycznych centrach miast. Właściciele muszą liczyć się z tym, że ich dotychczasowe modele biznesowe mogą zostać znacząco ograniczone, a w skrajnych przypadkach – całkowicie zablokowane. To również szansa dla mieszkańców na odzyskanie spokoju i normalności w swoich wspólnotach.
Praktyczny Poradnik dla Właściciela: Jak Uniknąć Kary 50 000 zł?
Zmiany są nieuchronne, ale masz jeszcze czas na przygotowanie. Ignorowanie nowych przepisów to prosta droga do poważnych problemów finansowych. Oto, co musisz wiedzieć, by legalnie prowadzić działalność i uniknąć administracyjnej kary pieniężnej w wysokości 50 000 złotych.
Kogo dotyczy obowiązek rejestracji?
Rejestracja jest obowiązkowa dla każdego, kto wynajmuje turystom nieruchomość na okres krótszy niż 30 dni. Nie ma znaczenia, czy prowadzisz firmę, czy wynajmujesz prywatnie. Obowiązek dotyczy zarówno całego mieszkania, jak i pojedynczego pokoju (nawet jeśli sam mieszkasz obok). Nie ma również znaczenia, czy robisz to przez cały rok, czy tylko sezonowo. Wyjątkiem jest jedynie nieodpłatne użyczanie mieszkania rodzinie lub znajomym, o ile nie jest to działalność zarobkowa.
Jak będzie wyglądać rejestracja?
Procedura będzie w pełni cyfrowa i centralna. Złożysz wniosek przez dedykowaną stronę internetową. Będziesz musiał podać szczegółowe dane nieruchomości (adres, metraż, liczba pokoi), dane właściciela oraz oświadczenie o spełnieniu wymogów sanitarnych i przeciwpożarowych. Warto już teraz zrobić przegląd instalacji gazowej i elektrycznej, aby być gotowym na ewentualne kontrole. Po weryfikacji otrzymasz unikalny numer, który musisz umieścić w każdym ogłoszeniu w internecie.
Czy muszę zakładać firmę?
Nowe przepisy jednoznacznie traktują najem krótkoterminowy jako usługę hotelarską. W praktyce oznacza to konieczność prowadzenia działalności gospodarczej.
- Podatki: Będziesz musiał wybrać formę opodatkowania, np. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5% lub 12,5%, w zależności od wysokości przychodów).
- ZUS: Jeśli to Twoje jedyne źródło dochodu, czekają Cię składki ZUS. Jeśli pracujesz na etacie, zapłacisz jedynie składkę zdrowotną.
- VAT: Jeśli przekroczysz 200 tys. zł przychodu rocznie, wejdziesz w obowiązek rozliczania podatku VAT.
Ile wyniesie kara za brak rejestracji?
Ministerstwo Sportu i Turystyki nie żartuje. Za wynajem bez wpisu do rejestru lub podanie nieprawdziwych danych grozi administracyjna kara pieniężna, której górna granica to aż 50 000 złotych. Dodatkowo, jak już wspomniano, platformy rezerwacyjne będą automatycznie blokować oferty bez numeru identyfikacyjnego, co de facto uniemożliwi prowadzenie działalności.
Co z mieszkaniami we Wspólnotach Mieszkaniowych?
To bardzo ważna zmiana dla sąsiadów uciążliwych „dobówek”. Nowe przepisy dadzą wspólnotom mieszkaniowym realne narzędzia do regulowania najmu krótkoterminowego w ich budynkach. Zgromadzenie właścicieli będzie mogło w drodze uchwały wprowadzić wymóg zgody na taką działalność lub całkowicie jej zakazać w danym bloku. Jeśli planujesz kupno mieszkania „pod Booking”, koniecznie sprawdź nastawienie sąsiadów i regulamin wspólnoty – to może być kluczowe dla Twojej inwestycji.
Masz czas do maja 2026 roku na legalizację swojej działalności. Po tym terminie system uszczelni się tak bardzo, że ukrycie dochodów stanie się praktycznie niemożliwe. Warto rozważyć przejście na wynajem długoterminowy – jest mniej zyskowny, ale wolny od nowych restrykcji i biurokracji. Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce właśnie przechodzi transformację, która na zawsze zmieni jego oblicze. Bądź przygotowany!