Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) pracuje nad nowymi przepisami, które mają w końcu uporządkować system mieszkalnictwa komunalnego w Polsce. Głównym celem jest eliminacja nadużyć, w ramach których osoby o wysokich dochodach i majątku nadal zajmują lokale przeznaczone dla najuboższych. Projekt, który ma trafić do prac rządowych w II kwartale 2026 roku, zakłada wprowadzenie obowiązkowej i regularnej weryfikacji sytuacji finansowej najemców.
To kluczowa zmiana, która dotknie tysiące Polaków. Obecnie, jeśli umowa najmu została zawarta przed kwietniem 2019 roku, najemca jest praktycznie zwolniony z kontroli dochodów, co pozwala na bezterminowe korzystanie z dotowanych lokali, nawet po znacznym wzroście zamożności. Nowe regulacje mają to zmienić, przywracając rotację w zasobach komunalnych i zwiększając ich dostępność dla rodzin naprawdę potrzebujących pomocy.
Wiceminister rozwoju i technologii, Tomasz Lewandowski, potwierdził, że zasady weryfikacji zostaną rozszerzone na wszystkie umowy najmu. Oznacza to, że osoby mieszkające w lokalach komunalnych od dziesięcioleci po raz pierwszy będą musiały udowodnić, że nadal spełniają kryteria dochodowe ustalone przez samorządy.
Kogo obejmą obowiązkowe kontrole i jak często?
Nowe przepisy wprowadzają jasną i ogólnokrajową zasadę: weryfikacja dochodów najemców lokali komunalnych będzie przeprowadzana nie rzadziej niż raz na 5 lat. Ten obowiązek spocznie na gminach i zarządcach nieruchomości. Celem jest zapewnienie, że wsparcie mieszkaniowe trafia do osób, które faktycznie go potrzebują, a nie jest stałą, niezależną od sytuacji finansowej, formą dotacji.
Z kontroli dochodów zwolniona zostanie jedna grupa: emeryci i renciści. Jest to ustępstwo podyktowane argumentem, że osoby starsze, często o stałych, niskich dochodach, nie powinny być narażone na ryzyko utraty mieszkania w późnym wieku. Pozostali najemcy, niezależnie od stażu umowy, będą musieli regularnie przedstawiać zaświadczenia o dochodach.
Jak pokazują przykłady z dużych miast, takich jak Warszawa, kontrole są niezbędne. Dzielnica Wola, która prowadzi program weryfikacji „Poznaj Swojego Najemcę”, w 2025 roku sprawdziła około 3000 lokali. Stwierdzono nieprawidłowości, w tym przypadki nielegalnego podnajmu, gdzie lokatorzy płacili miastu 300-500 zł czynszu, a następnie wynajmowali mieszkanie na rynku za 2000-3000 zł, zarabiając na pomocy społecznej.
Koniec z „dziedziczeniem” najmu. Nowe zasady po śmierci lokatora
Jedną z najbardziej kontrowersyjnych, ale jednocześnie najskuteczniejszych zmian, ma być zlikwidowanie automatycznego dziedziczenia mieszkań komunalnych. Obecnie, po śmierci głównego najemcy, umowa często przechodzi na członków rodziny, którzy mieszkali z nim w lokalu. W praktyce prowadzi to do sytuacji, w której mieszkania komunalne są przekazywane z pokolenia na pokolenie, niezależnie od aktualnej sytuacji materialnej następców.
Nowe przepisy mają przeciąć ten mechanizm. Śmierć najemcy będzie oznaczała wygaśnięcie dotychczasowej umowy. Osoby bliskie, które chcą pozostać w lokalu, będą musiały złożyć wniosek o zawarcie nowej umowy. Wówczas przejdą pełną weryfikację – zarówno dochodową, jak i majątkową – na takich samych zasadach, jak każdy nowy kandydat oczekujący na pomoc mieszkaniową.
Jeśli członkowie rodziny nie spełnią kryteriów finansowych, będą musieli opuścić lokal. To rozwiązanie ma na celu zwiększenie rotacji i uwolnienie zasobów dla rodzin, które znajdują się w rzeczywistej potrzebie. Ministerstwo argumentuje, że bez tego kroku niemożliwe jest efektywne zarządzanie pulą mieszkań komunalnych.
Posiadanie domu to dyskwalifikacja. Jak samorządy sprawdzą majątek?
Weryfikacja najemców ma zostać zaostrzona również pod kątem majątkowym. Obecnie gminy często mają ograniczone możliwości sprawdzenia, czy wnioskodawca lub najemca posiada inne nieruchomości poza danym powiatem. Prowadziło to do nadużyć, gdzie osoby posiadające domy lub mieszkania w innych częściach kraju, korzystały z taniego lokalu komunalnego.
Po wejściu w życie nowych przepisów, posiadanie domu jednorodzinnego lub innego mieszkania będzie automatycznie dyskwalifikować z prawa do ubiegania się lub dalszego korzystania z lokalu komunalnego. Aby to egzekwować, gminy otrzymają lepszy dostęp do centralnych rejestrów nieruchomości. Umożliwi to dokładną weryfikację majątku lokatorów na terenie całego kraju.
Zmiany te mają zapobiec sytuacjom, w których osoby zamożne, traktujące mieszkanie komunalne jako inwestycję lub lokatę kapitału, blokują dostęp do pomocy osobom naprawdę znajdującym się w trudnej sytuacji życiowej.
Kiedy zmiany wejdą w życie i co z podwyżkami czynszu?
Projekt legislacyjny ma trafić do Rady Ministrów w drugim kwartale 2026 roku. Proces legislacyjny, obejmujący prace w Sejmie i Senacie, oznacza, że pierwsze kontrole na nowych zasadach mogą ruszyć najwcześniej pod koniec 2026 roku lub na początku 2027 roku. Wiceminister Lewandowski zapowiedział, że resort będzie dążył do przyspieszenia prac.
Nowy system ma być również bardziej sprawiedliwy w kwestii kar za przekroczenie progów dochodowych. Obecnie, nieznaczne przekroczenie kryterium dochodowego może skutkować natychmiastowym i drastycznym podniesieniem czynszu (np. z kilkuset złotych do 3000 zł za mały lokal), co w praktyce wymusza wyprowadzkę.
W miejsce zasady „złotówka za złotówkę” wprowadzony zostanie mechanizm stopniowania podwyżek. Oznacza to, że:
- Wprowadzone zostaną krajowe limity dochodowe, które będą wyższe niż obecne, często zaniżone, samorządowe progi.
- Przekroczenie progu dochodowego o niewielki procent (np. 10%) spowoduje proporcjonalnie mniejszą podwyżkę czynszu.
- Osoby, których dochody znacznie przekraczają kryterium, zapłacą znacznie więcej lub będą musiały opuścić lokal, zwalniając go dla najbardziej potrzebujących.
Uwaga Warszawa: Mieszkańcy czekają na możliwość wykupu
Kwestia mieszkań komunalnych w dużych miastach ma jeszcze jeden wymiar – brak możliwości wykupu. W Warszawie problem ten jest szczególnie dotkliwy. Mieszkańcy wielu spółdzielni i budynków komunalnych, choć chcieliby i mają środki na wykup, nie mogą tego zrobić. Powodem jest nieuregulowany stan prawny gruntów, często wynikający z decyzji administracyjnych z czasów PRL.
Choć samorząd stopniowo reguluje stan prawny nieruchomości, Warszawa pozostaje jednym z nielicznych miast, które zablokowały wykup mieszkań komunalnych. Rodziny, które uczestniczyły w budowie osiedli i płaciły wkłady mieszkaniowe, czują się oszukane, ponieważ w większości polskich miast mogły skorzystać z bonifikat i stać się pełnoprawnymi właścicielami.
Nieoficjalne doniesienia sugerują, że ratusz może wkrótce opublikować projekt uchwały, który umożliwi wykup części lokali, potencjalnie obejmujący kilka tysięcy nieruchomości. Mieszkańcy oczekują na szczegóły, które mogłyby zakończyć lata prawnej niepewności.
Praktyczna lista: Co najemcy muszą wiedzieć o nowych zasadach?
Jeśli mieszkasz w lokalu komunalnym, niezależnie od daty podpisania umowy, musisz przygotować się na nadchodzące zmiany:
- Weryfikacja dochodów: Przygotuj się na kontrolę sytuacji finansowej nie rzadziej niż raz na pięć lat. Dotyczy to wszystkich, z wyjątkiem emerytów i rencistów.
- Weryfikacja majątku: Gminy będą miały dostęp do centralnych rejestrów. Posiadanie innego domu lub mieszkania w Polsce będzie podstawą do utraty prawa do lokalu komunalnego.
- Podnajem: Podnajmowanie lokalu „na czarno” jest jedną z najczęstszych przyczyn rozwiązania umowy. Kontrole mają to skutecznie wykrywać.
- Dziedziczenie: Po śmierci najemcy, umowa nie przejdzie automatycznie na członków rodziny. Będą oni musieli przejść pełną weryfikację dochodową i majątkową, aby móc ubiegać się o nowy najem.
- Podwyżki: Jeśli Twoje dochody przekraczają kryteria, podwyżka czynszu będzie bardziej stopniowana niż dotychczas, ale osoby z wysokimi zarobkami nadal będą musiały liczyć się z koniecznością opuszczenia lokalu.
Celem reformy jest przywrócenie funkcji mieszkań komunalnych jako realnej pomocy dla osób w trudnej sytuacji, a nie jako taniego i trwałego dodatku do majątku dla osób zamożnych. Oczekuje się, że zmiany te, mimo kontrowersji, znacząco zwiększą dostępność lokali dla oczekujących rodzin.