W Polsce trwa wyścig po decyzje o warunkach zabudowy (WZ), które po 2026 roku będą wydawane na nowych zasadach. Od 2026 roku wchodzą w życie nowe przepisy, które całkowicie zmienią zasady wydawania pozwoleń na budowę. Obecne decyzje o WZ są bezterminowe, ale po reformie będą ważne tylko przez pięć lat i uzależnione od nowych planów ogólnych gmin.
Rekordowe liczby wniosków – Polacy chcą zdążyć przed reformą. W wielu miastach liczba składanych wniosków wzrosła dwukrotnie, a nawet trzykrotnie w porównaniu do lat poprzednich. W samym Rzeszowie w styczniu 2025 roku złożono 190 wniosków, podczas gdy rok wcześniej było ich zaledwie 90. Podobna sytuacja ma miejsce w Białymstoku, Tarnobrzegu i innych miastach, gdzie urzędy są zasypywane dokumentami.
Nie tylko osoby prywatne starają się uzyskać WZ przed reformą. Również deweloperzy składają wnioski na masową skalę, by zabezpieczyć swoje inwestycje na obecnych, bardziej elastycznych zasadach. W skali kraju liczba wniosków może już sięgać dziesiątek tysięcy, a to dopiero początek 2025 roku.
Dlaczego zmiany w prawie wywołały tak duże poruszenie? Reforma, która wejdzie w życie w 2026 roku, zmienia zasady planowania przestrzennego. W miejsce obecnych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego każda gmina będzie musiała uchwalić plan ogólny. To kluczowy dokument, który podzieli teren gminy na konkretne strefy planistyczne, określając, gdzie można budować domy, a gdzie nie.
Jeśli działka znajdzie się w strefie zieleni, rolniczej lub rekreacyjnej, jej właściciel może stracić możliwość postawienia budynku mieszkalnego. Nowe zasady ograniczą również wydawanie WZ, a te, które zostaną wydane po 2026 roku, będą miały jedynie pięcioletni okres ważności, zamiast obecnej bezterminowości.
Jakie są konsekwencje nowych przepisów? Nowe regulacje mają na celu uporządkowanie chaosu przestrzennego, ale dla wielu inwestorów oznaczają utratę kontroli nad przyszłym zagospodarowaniem działek. Wprowadzenie planów ogólnych sprawi, że gminy będą mogły bardziej restrykcyjnie decydować o przeznaczeniu terenów.
Dla osób planujących budowę domu to ogromna zmiana – po 2026 roku warunki zabudowy mogą nie być już tak łatwo dostępne, a możliwość budowy zależeć będzie od decyzji samorządów. To także problem dla deweloperów, którzy do tej pory mogli kupować grunty rolne i uzyskiwać WZ na budowę osiedli.
Jak uzyskać decyzję WZ przed zmianą przepisów? Proces uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest czasochłonny i wymaga złożenia szeregu dokumentów. Konieczne są m.in. informacje o dostępności mediów, plan budynku oraz analiza zgodności inwestycji z obowiązującym prawem.
Osoby, które chcą skorzystać z obecnych przepisów, powinny działać szybko – decyzje wydane przed 2026 rokiem zachowają swoją ważność bezterminowo, nawet jeśli po reformie gmina zmieni przeznaczenie terenu. Warto więc złożyć wniosek jak najszybciej, zanim urzędy zostaną całkowicie sparaliżowane przez ogromne zainteresowanie.
Co dalej? Czy czekają nas kolejne zmiany? Ministerstwo Rozwoju przekonuje, że reforma poprawi ład przestrzenny w Polsce i ograniczy chaotyczną zabudowę. Władze samorządowe będą miały większy wpływ na kształtowanie polityki przestrzennej, ale dla wielu inwestorów oznacza to niepewność co do przyszłości ich działek.
Eksperci sugerują, że po wejściu w życie nowych przepisów może nastąpić fala skarg i prób obejścia regulacji. Deweloperzy będą szukali sposobów na realizację inwestycji mimo ograniczeń, a właściciele działek mogą domagać się odszkodowań, jeśli ich tereny stracą na wartości.
Bez względu na to, jak potoczy się sytuacja, jedno jest pewne – najbliższe miesiące to ostatnia szansa na uzyskanie WZ na starych, korzystniejszych zasadach. Kto nie zdąży, może w przyszłości spotkać się z poważnymi ograniczeniami dotyczącymi swojej nieruchomości.