Właściciele mieszkań wynajmowanych turystom na krótkie terminy muszą przygotować się na rewolucję. Od 20 maja 2026 roku w życie wchodzą przepisy, które całkowicie zmieniają zasady gry, uderzając w tzw. „szarą strefę” i wprowadzając obowiązek rejestracji każdego obiektu noclegowego. Kto zignoruje nowe wymogi, ryzykuje drakońską karę finansową – nawet 50 tysięcy złotych.
Zmiany te są efektem implementacji unijnego rozporządzenia (UE) 2024/1028, którego celem jest zwiększenie transparentności rynku, ochrona konsumentów oraz uszczelnienie systemu podatkowego. Ministerstwo Sportu i Turystyki, odpowiedzialne za wdrożenie regulacji w Polsce, szacuje, że obecnie nawet 35% najmu krótkoterminowego (NKT) może odbywać się poza jakąkolwiek kontrolą. Nowe prawo ma to ukrócić, przenosząc odpowiedzialność nie tylko na właścicieli, ale także na globalne platformy rezerwacyjne.
Dla gospodarzy oznacza to konieczność pilnego zalegalizowania działalności i uzyskania unikalnego numeru identyfikacyjnego. Brak numeru będzie skutkował automatycznym zniknięciem oferty z Internetu. Wysoka kara administracyjna jest sygnałem, że organy państwowe poważnie traktują walkę z nieuczciwą konkurencją i uchylaniem się od opodatkowania.
Obowiązkowy centralny rejestr. Jak uzyskać numer ID
Kluczowym elementem nadchodzącej zmiany jest utworzenie scentralizowanego, ogólnokrajowego systemu teleinformatycznego do rejestracji wszystkich obiektów oferujących noclegi krótkoterminowe. System ten ma zacząć działać najpóźniej 20 maja 2026 roku. Obowiązek wpisu dotyczy każdego, kto odpłatnie udostępnia miejsca noclegowe na krótki czas – niezależnie od tego, czy jest to luksusowy apartament, czy pojedynczy pokój gościnny w domu prywatnym.
Po dokonaniu wpisu i dostarczeniu wymaganych danych (które zostaną precyzyjnie określone w kolejnych rozporządzeniach wykonawczych), właściciel otrzyma unikalny numer identyfikacyjny. Ten numer stanie się „paszportem” dla każdej oferty noclegowej. Bez niego, prowadzenie działalności najmu krótkoterminowego będzie uznane za nielegalne.
Wprowadzenie rejestru ma ułatwić lokalnym i centralnym organom nadzoru, w tym urzędom skarbowym, monitorowanie rzeczywistej skali działalności gospodarczej w sektorze NKT. Jest to krok w kierunku zrównania warunków konkurencji między tradycyjnymi hotelami a prywatnymi kwaterami, które często nie spełniają podstawowych wymogów bezpieczeństwa czy sanitarnych.
Drakońskie kary i rola platform rezerwacyjnych
Największym czynnikiem ryzyka dla właścicieli działających obecnie w szarej strefie są nowe sankcje finansowe. Wiceminister Ireneusz Raś zapowiedział, że za wynajmowanie lokalu bez wymaganego wpisu do rejestru grozi administracyjna kara pieniężna w wysokości do 50 tysięcy złotych. Jest to kwota mająca działać odstraszająco i zniechęcać do podejmowania ryzyka działania poza prawem.
Co równie istotne, nowe prawo nakłada obowiązki na gigantów technologicznych, takich jak Booking.com czy Airbnb. Platformy te otrzymały zakaz publikowania ofert, które nie posiadają ważnego numeru identyfikacyjnego z krajowego rejestru. W praktyce oznacza to, że brak rejestracji nie tylko naraża na karę, ale przede wszystkim uniemożliwia dotarcie do klientów przez główne kanały dystrybucji.
Platformy będą zobowiązane do aktywnej weryfikacji danych gospodarzy. Jeśli organ nadzorczy stwierdzi, że oferta jest nielegalna lub podane dane są fałszywe, może nakazać platformie natychmiastowe usunięcie ogłoszenia. Dla właścicieli, którzy polegają na tych serwisach w 100%, oznacza to natychmiastową utratę przychodów i potencjalne straty rezerwacyjne.
Samorządy zyskają „broń atomową” w 2029 roku
Wprowadzenie rejestru to pierwszy etap zmian. Ministerstwo Sportu i Turystyki planuje kolejny, znacznie bardziej radykalny krok, który może całkowicie zmienić mapę turystyczną polskich miast. Od 1 stycznia 2029 roku samorządy mają otrzymać uprawnienia do wyznaczania stref, w których najem krótkoterminowy będzie całkowicie zakazany lub ściśle ograniczony.
Ta zmiana jest odpowiedzią na narastający w dużych aglomeracjach problem wyludniania się centrów miast, wzrostu cen nieruchomości oraz zakłócania spokoju mieszkańcom przez turystów. Radni miejscy w Krakowie, Warszawie czy Sopocie będą mogli decydować, że na konkretnych osiedlach, zwłaszcza w zabytkowych lub gęsto zaludnionych dzielnicach, wynajem mieszkań turystom na doby będzie niedozwolony.
Perspektywa wprowadzenia strefowych zakazów w 2029 roku powinna skłonić inwestorów i właścicieli do głębokiej analizy rentowności obecnego modelu biznesowego. Nawet jeśli uda się zalegalizować działalność w 2026 roku, przyszłość najmu krótkoterminowego w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach pozostaje niepewna, co zwiększa ryzyko inwestycyjne.
Co to oznacza dla Ciebie. Praktyczna lista działań
Dla osób zarabiających na wynajmie krótkoterminowym, najbliższe miesiące będą czasem intensywnych przygotowań i kalkulacji. Ryzyko wpadki, dzięki cyfrowej wymianie danych między platformami a fiskusem, będzie rosło wykładniczo. Poniżej przedstawiamy praktyczne kroki, które należy podjąć, aby dostosować się do nowych regulacji:
- Monitoruj uruchomienie rejestru: Śledź komunikaty Ministerstwa Sportu i Turystyki. Rejestr zostanie uruchomiony przed 20 maja 2026 roku. Upewnij się, że znasz dokładną procedurę i wymagane dokumenty, aby uzyskać unikalny numer ID w terminie.
- Zalegalizuj działalność: Jeśli do tej pory działałeś „na czarno”, masz czas, aby wyjść z cienia. Po 20 maja 2026 roku ryzyko kontroli i nałożenia kary do 50 000 zł znacząco wzrośnie.
- Zaktualizuj oferty: Przygotuj się na konieczność wprowadzenia numeru ID do wszystkich swoich ogłoszeń na platformach rezerwacyjnych. Brak numeru spowoduje usunięcie oferty.
- Przemyśl model biznesowy: Biorąc pod uwagę nadchodzące restrykcje strefowe (2029 r.) oraz skomplikowane formalności i wysokie kary, warto przeliczyć, czy bezpieczniejszy i mniej stresujący nie będzie wynajem długoterminowy. Stabilność przychodów z najmu długoterminowego może okazać się bardziej opłacalna niż wysokie ryzyko związane z NKT w regulowanym otoczeniu prawnym.
Wprowadzenie unijnego rozporządzenia 2024/1028 to nieodwracalna zmiana, która profesjonalizuje rynek najmu krótkoterminowego w Polsce. Obowiązek rejestracji staje się kluczowym wymogiem dla każdego, kto chce legalnie i bezpiecznie działać w tej branży po 20 maja 2026 roku.