Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem, który radykalnie zmieni zasady posiadania nieruchomości w Polsce. Chodzi o stworzenie Centralnej Ewidencji Lokali (CEL), która zmusi każdego właściciela domu lub mieszkania do złożenia deklaracji dotyczącej sposobu użytkowania swojej własności. Choć rząd oficjalnie zaprzecza planom wprowadzenia podatku od pustostanów, eksperci nie mają wątpliwości: ewidencja jest kluczowym krokiem do fiskalnej dyskryminacji niewykorzystanych lokali.
Projekt ustawy ma być gotowy jeszcze w 2026 roku. Po jego wejściu w życie, państwo będzie miało precyzyjną wiedzę na temat każdego lokalu w kraju – czy jest on zamieszkany, wynajmowany długoterminowo, wykorzystywany na cele turystyczne (Airbnb), czy też stoi pusty. Cel jest dwojaki: walka z narastającą luką mieszkaniową oraz uregulowanie chaotycznego rynku najmu krótkoterminowego, zwłaszcza w dużych miastach.
Dla właścicieli oznacza to nowy, obowiązkowy kontakt z administracją, a potencjalnie także wyższe koszty utrzymania nieruchomości, które nie są aktywnie wykorzystywane. W świetle danych o milionach pustych mieszkań, zmiany te są nieuniknione i wymagają od Polaków uporządkowania dokumentacji już teraz.
Polska ma 1,8 mln pustostanów. Dlaczego powstaje centralny rejestr?
Głównym motorem napędowym dla stworzenia Centralnej Ewidencji Lokali jest dramatyczny paradoks polskiego rynku nieruchomości. Z jednej strony, według analiz firmy JLL, w Polsce brakuje około 1,5 miliona mieszkań, a luka mieszkaniowa w największych metropoliach sięga nawet 16%. Z drugiej strony, jak wynika z danych Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 roku, w kraju istnieje aż 1,8 miliona niezamieszkałych domów i mieszkań.
Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski otwarcie przyznaje, że rząd dąży do pełnej wiedzy o zasobach mieszkaniowych. Argumentacja Ministerstwa jest prosta: zamiast wydawać miliardy na budowę nowych bloków, należy zidentyfikować i przywrócić na rynek już istniejące, niewykorzystane lokale. Obecnie państwo nie ma skutecznych narzędzi, by zweryfikować, dlaczego setki tysięcy mieszkań stoi pustych i czy są to lokale prywatne, czy komunalne (w zasobach gminnych w 2022 roku było ponad 72 tys. pustostanów).
Centralna Ewidencja Lokali ma uszczelnić tę wiedzę. System ma działać na zasadzie domniemania: jeśli właściciel nie złoży deklaracji lub wskaże, że lokal nie jest zamieszkany, wynajmowany ani użyczony, automatycznie zostanie on zakwalifikowany jako pustostan. To kluczowa informacja, która otwiera drogę do dalszych działań regulacyjnych i fiskalnych.
Obowiązek deklaracji dla każdego właściciela. Co to zmieni w praktyce?
Mechanizm budowy CEL opiera się na połączeniu już istniejących, choć rozproszonych i często nieaktualnych, baz danych. Ministerstwo planuje zintegrować informacje z Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB), Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach (ZSIN) oraz rejestrów Krajowej Administracji Skarbowej (KAS).
Ostatecznie, każdy lokal ma otrzymać indywidualny numer, który będzie powiązany z informacją o formie własności i, co najważniejsze, sposobie wykorzystania. Właściciele będą musieli zadeklarować jedną z form:
- Mieszkanie na własny użytek (zamieszkanie przez właściciela).
- Najem długoterminowy (umowa najmu na czas określony lub nieokreślony).
- Najem krótkoterminowy (np. Airbnb, Booking).
- Użyczenie/inna forma nieodpłatnego udostępnienia.
- Pustostan.
Choć szczegółowa częstotliwość składania deklaracji nie jest jeszcze znana, najprawdopodobniej każda zmiana przeznaczenia lokalu będzie wymagała aktualizacji w systemie. Niejasne pozostają zasady klasyfikacji lokali tymczasowo niewykorzystywanych, np. mieszkań w trakcie długotrwałego remontu, domów na wsi używanych sezonowo, czy lokali aktywnie wystawionych na sprzedaż. Właściciele muszą liczyć się z tym, że brak formalnego dowodu użytkowania może skutkować automatycznym uznaniem lokalu za pustostan.
Podatek od pustostanów w tle. Jakie są scenariusze fiskalne?
Mimo oficjalnych zapewnień Ministerstwa, że celem nie jest „dokopanie” właścicielom wielu mieszkań, Centralna Ewidencja Lokali stwarza idealne warunki do wprowadzenia podatku od pustostanów. W wielu krajach europejskich (np. w Berlinie, Paryżu czy Vancouver) takie rozwiązania już funkcjonują, mając na celu zmuszenie właścicieli do wprowadzenia niewykorzystanych lokali na rynek.
Eksperci wskazują, że dzięki precyzyjnej ewidencji możliwe będzie wprowadzenie fiskalnej dyskryminacji w podatku od nieruchomości. Scenariusze obejmują:
- Najniższa stawka: Lokale zamieszkane przez właściciela.
- Ulgi: Lokale objęte najmem długoterminowym (np. zwolnienia lub niższe stawki).
- Wyższa stawka: Lokale wykorzystywane na najem krótkoterminowy.
- Najwyższa stawka: Pustostany, które nie pełnią żadnej funkcji mieszkaniowej.
Taki mechanizm nie wymagałby tworzenia zupełnie nowego podatku, a jedynie nowelizacji istniejącej ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Samorządy, uzbrojone w dane z CEL, mogłyby łatwo egzekwować wyższe opodatkowanie, co miałoby teoretycznie doprowadzić do zwiększenia podaży mieszkań i stabilizacji cen. Obawy budzi jednak kwestia nadmiernej ingerencji państwa w prywatną własność i potencjalne kary za błędy lub spóźnienia w deklaracjach.
Koniec wolnej amerykanki w Airbnb. Nowe zasady dla najmu krótkoterminowego
Drugim kluczowym obszarem, który ulegnie regulacji dzięki CEL, jest najem krótkoterminowy. Polska musi wdrożyć unijne rozporządzenie, które nakłada obowiązek rejestracji wszystkich lokali wynajmowanych turystom. Termin wdrożenia to 20 maja 2026 roku.
Oznacza to, że każdy pokój, apartament czy dom wynajmowany na doby będzie musiał uzyskać unikalny numer rejestracyjny. Bez tego numeru niemożliwe będzie opublikowanie ogłoszenia na platformach takich jak Airbnb, Booking czy innych portalach rezerwacyjnych. Platformy te będą zobowiązane do regularnego przekazywania danych o rezerwacjach i dochodach właścicieli do administracji publicznej.
Co więcej, Centralna Ewidencja Lokali da samorządom narzędzia, o które od lat zabiegały. Rady miast będą mogły, na wzór europejskich metropolii, podjąć uchwały ograniczające najem krótkoterminowy. Może to oznaczać na przykład limitowanie najmu do 90 dni w roku na danym obszarze lub całkowity zakaz prowadzenia takiej działalności w wybranych dzielnicach, co ma zapobiec tzw. turystyfikacji i wyludnianiu centrów miast.
Kiedy przepisy wejdą w życie? Harmonogram prac legislacyjnych
Choć projekt ustawy Centralnej Ewidencji Lokali ma trafić pod obrady Rady Ministrów w II kwartale 2026 roku, jego faktyczne wejście w życie i pełne uruchomienie systemu to perspektywa kilku lat. Proces legislacyjny i wdrożeniowy jest skomplikowany:
- 2026: Przygotowanie i przyjęcie projektu ustawy przez Radę Ministrów.
- 2027: Najwcześniejsze wejście w życie ustawy (w razie sprawnego procesu parlamentarnego).
- 2028/2029: Realne pełne uruchomienie Centralnej Ewidencji Lokali. Budowa i integracja systemu informatycznego (ZSIN, CEEB, KAS) to ogromne wyzwanie techniczne, wymagające czasu na weryfikację i aktualizację milionów rekordów.
Mimo odległego terminu pełnego wdrożenia, właściciele nieruchomości, zwłaszcza ci posiadający kilka lokali lub wynajmujący je turystom, powinni już teraz podjąć kroki przygotowawcze. Uporządkowanie dokumentacji i planowanie przeznaczenia niewykorzystanych mieszkań zminimalizuje ryzyko problemów z nowym systemem administracyjnym i potencjalnych obciążeń fiskalnych.
Co powinieneś zrobić jako właściciel nieruchomości?
Nadchodząca Centralna Ewidencja Lokali wymusza na właścicielach proaktywne podejście do zarządzania swoimi zasobami. Oto kluczowe kroki, które należy podjąć:
Uporządkuj dokumentację:
Przygotuj pełną dokumentację dotyczącą każdej nieruchomości: akty notarialne, umowy najmu długoterminowego, a także dowody na to, że lokal jest aktywnie użytkowany (np. faktury za media, dowody zameldowania). Chaos w papierach to najprostsza droga do automatycznego zakwalifikowania lokalu jako pustostanu przez system.
Zaplanuj dla niewykorzystanych lokali:
Jeśli posiadasz mieszkanie, które od dłuższego czasu stoi puste (np. po rodzicach, dom na wsi), musisz podjąć decyzję o jego przyszłości. Najem długoterminowy lub sprzedaż to opcje, które pozwolą uniknąć potencjalnie najwyższej stawki podatkowej, jeśli podatek od pustostanów zostanie wprowadzony.
Przygotuj się na rejestrację najmu krótkoterminowego:
Jeśli zarabiasz na wynajmie przez Airbnb, pamiętaj o terminie 20 maja 2026 roku. Po tej dacie publikacja ogłoszeń będzie wymagała uzyskania unikalnego numeru rejestracyjnego. Sprawdź także lokalne uchwały samorządowe, które mogą ograniczyć liczbę dni najmu w ciągu roku.
Monitoruj definicję pustostanu:
Śledź prace legislacyjne Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Definicja „pustostanu” i ewentualne wyłączenia (np. dla lokali w trakcie remontu, czy mieszkań na sprzedaż) będą kluczowe dla uniknięcia nieuzasadnionego opodatkowania. Szczegóły te poznamy dopiero w finalnym projekcie ustawy.