Właściciele nieruchomości w Polsce muszą przygotować się na kolejny, istotny obowiązek administracyjny. Unia Europejska, w odpowiedzi na rosnący kryzys mieszkaniowy i dynamiczny rozwój najmu krótkoterminowego, wprowadza nowe regulacje. Ich celem jest zwiększenie transparentności rynku oraz dostarczenie władzom publicznym rzetelnych danych statystycznych. Polska, jako państwo członkowskie, ma obowiązek implementacji tych przepisów. Oznacza to, że najpóźniej do wiosny 2026 roku każdy właściciel oferujący wynajem krótkoterminowy będzie musiał zarejestrować swoją nieruchomość w centralnym, elektronicznym rejestrze. Brak dopełnienia tej formalności będzie wiązał się z surowymi konsekwencjami finansowymi, a także uniemożliwi legalne oferowanie mieszkań na popularnych platformach.
Nowe prawo ma położyć kres anonimowości w sektorze najmu krótkoterminowego, co uderzy w szarą strefę i pozwoli na lepsze planowanie polityki mieszkaniowej. Jest to fundamentalna zmiana, która wpłynie na tysiące właścicieli mieszkań, domków letniskowych i innych obiektów turystycznych w całej Polsce, szczególnie w największych miastach i regionach turystycznych.
„Airbnbizacja” i Kryzys Mieszkaniowy: Dlaczego Nowe Prawo jest Niezbędne?
Głównym motorem napędowym dla wprowadzenia nowych regulacji jest narastający kryzys mieszkaniowy, który od lat dotyka Polskę. Według danych Eurostatu, nasz kraj znajduje się w czołówce państw Unii Europejskiej z najwyższym wskaźnikiem przeludnienia mieszkań. Jednocześnie, eksperci rynku nieruchomości szacują, że deficyt lokali mieszkalnych w Polsce może sięgać nawet 1,5 miliona jednostek. W tym kontekście, dynamiczny rozwój najmu krótkoterminowego, napędzany przez globalne platformy takie jak Airbnb czy Booking.com, stał się istotnym czynnikiem ograniczającym podaż na rynku najmu długoterminowego.
Zjawisko to, często określane mianem „airbnbizacji”, polega na masowym przekształcaniu mieszkań z zasobu lokalowego na obiekty turystyczne. Właściciele, kuszeni możliwością osiągnięcia wyższych zysków z wynajmu dobowego, rezygnują z umów na rok, co bezpośrednio uderza w studentów, młode rodziny czy pracowników szukających stabilnego lokum. Problem jest szczególnie dotkliwy w aglomeracjach takich jak Kraków, Warszawa, Trójmiasto i Wrocław, gdzie ceny najmu długoterminowego szybują w górę, a dostępność mieszkań maleje. Ministerstwo Sportu i Turystyki, inicjując prace nad polską ustawą, wpisuje się w ogólnoeuropejski trend. Władze Barcelony wprowadziły system licencji, a w Berlinie i Paryżu obowiązują limity dni, przez które można wynajmować całe mieszkanie. Polska regulacja ma zatem stanowić próbę znalezienia równowagi między interesem branży turystycznej a fundamentalnym prawem mieszkańców do dachu nad głową.
Centralny Rejestr: Jak Będzie Działać Obowiązkowa Rejestracja?
Polskie przepisy stanowią implementację rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028, które ujednolica zasady gromadzenia i udostępniania danych w całej Wspólnocie. Jego celem jest nie tylko transparentność, ale także dostarczenie władzom publicznym – od szczebla lokalnego po krajowy – rzetelnych danych statystycznych. Informacje o liczbie wynajmowanych nocy czy obłożeniu mają posłużyć samorządom do lepszego planowania polityki mieszkaniowej i turystycznej. Państwa członkowskie mają 24 miesiące na dostosowanie prawa, licząc od maja 2024 roku, co oznacza, że polski system musi być operacyjny najpóźniej wiosną 2026 roku.
Sercem projektowanej ustawy ma być centralny, publiczny i w pełni elektroniczny rejestr obiektów świadczących usługi najmu krótkoterminowego. Każdy właściciel oferujący taki wynajem, niezależnie, czy jest to kawalerka w centrum miasta, czy domek letniskowy, będzie musiał zarejestrować swoją nieruchomość. Po pomyślnej weryfikacji lokal otrzyma unikalny numer identyfikacyjny. To właśnie ten numer stanie się kluczem do legalnego funkcjonowania na rynku. Będzie musiał być obowiązkowo i w widocznym miejscu umieszczany w każdej ofercie publikowanej na platformach internetowych. Brak numeru ma skutecznie blokować możliwość zamieszczenia ogłoszenia. To fundamentalna zmiana, ponieważ ciężar wstępnej weryfikacji zostanie przeniesiony także na operatorów platform, takich jak Booking.com czy Airbnb. Dzięki temu rozwiązaniu państwo zyska większą kontrolę nad rynkiem najmu krótkoterminowego, a mieszkańcy pewność, że korzystają z legalnych i sprawdzonych ofert. Nowe przepisy mają także ograniczyć szarą strefę i zwiększyć wpływy z podatków, które dotychczas często omijały budżet państwa.
Wysokie Kary i Koniec Anonimowości: Co To Oznacza dla Właścicieli?
Wprowadzenie obowiązku rejestracji to przede wszystkim koniec z anonimowością, która dotychczas sprzyjała istnieniu rozległej szarej strefy. Dla organów skarbowych dane z centralnego rejestru będą stanowiły bezcenne narzędzie, umożliwią one łatwe krzyżowe weryfikowanie dochodów z najmu z deklaracjami podatkowymi właścicieli (PIT), co ma znacząco uszczelnić system. Obecnie wielu wynajmujących unika opodatkowania lub stosuje nieprawidłowe formy rozliczeń, a identyfikacja takich osób jest dla urzędów trudna i czasochłonna. Nowe prawo ma również wyrównać szanse w konkurencji z branżą hotelarską. Hotele i pensjonaty muszą spełniać szereg rygorystycznych wymogów, takich jak przepisy przeciwpożarowe, normy sanitarne, obowiązek meldunkowy czy odprowadzanie podatków lokalnych. Tymczasem wiele mieszkań na wynajem krótkoterminowy funkcjonuje poza jakimkolwiek reżimem prawnym, co stwarzało nieuczciwą przewagę.
Dla właścicieli nieruchomości nowa ustawa oznacza dodatkowy obowiązek administracyjny i konieczność profesjonalizacji działalności. Wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys podkreślił na spotkaniu zespołu ds. edukacji, kultury i sportu Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego, że uchylanie się od obowiązków ma poskutkować surowymi karami. Choć konkretne stawki i mechanizmy kar jeszcze nie zostały szczegółowo przedstawione, ich dotkliwość ma skutecznie zniechęcać do omijania prawa. Nowe przepisy mają dać władzom większą kontrolę nad rynkiem, jednak ich skuteczność zależeć będzie od sprawności administracji i dalszych, być może bardziej lokalnych, decyzji, dotyczących np. opłat czy strefowania. Właściciele powinni śledzić rozwój sytuacji, gdyż założenia ustawy mają się pojawić w ciągu najbliższych tygodni, a czas na dostosowanie się do nowych wymogów biegnie nieubłaganie.