Początek 2026 roku przyniósł wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości, które dla wielu osób planujących zakup własnego „M” może okazać się przysłowiowym kubłem zimnej wody. Najnowsze dane statystyczne za styczeń wskazują na kontynuację trendu wzrostowego w największych polskich metropoliach, ze szczególnym uwzględnieniem stolicy. Jak wynika z raportu BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl, średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie wzrosła w ciągu zaledwie jednego miesiąca o 4%, co doprowadziło do symbolicznego przełamania bariery 19 tys. zł. Sytuacja ta jest wynikiem splotu kilku czynników: od zmieniającej się struktury podaży, przez wejście na rynek luksusowych inwestycji, aż po powolne odblokowywanie popytu po obniżkach stóp procentowych z ubiegłego roku.
Dla potencjalnych nabywców kluczowe jest zrozumienie, że obecne rekordy nie wynikają wyłącznie z liniowego podnoszenia cen przez deweloperów. Rynek staje się coraz bardziej spolaryzowany, a oferta w centrach miast ewoluuje w stronę segmentu premium, co drastycznie zmienia średnią arytmetyczną dla całych miast. Podczas gdy w Warszawie i Trójmieście ceny szybują w górę, w innych regionach Polski, takich jak Łódź czy Poznań, obserwujemy znacznie większą stabilizację, a nawet walkę o klienta. Zrozumienie tych mechanizmów jest niezbędne, aby podjąć racjonalną decyzję inwestycyjną w 2026 roku i nie ulec presji czasu tam, gdzie nie jest to uzasadnione.
Luksusowe inwestycje windują średnią. Dlaczego w Warszawie jest tak drogo?
Analizując styczniowe dane, łatwo wyciągnąć pochopny wniosek, że każde mieszkanie w stolicy podrożało z dnia na dzień o kilka procent. Rzeczywistość rynkowa jest jednak bardziej złożona i wymaga spojrzenia na strukturę nowej oferty. Wzrost średniej ceny do poziomu 19,1 tys. zł za metr kwadratowy w Warszawie to w dużej mierze efekt wprowadzenia do sprzedaży projektów o standardzie premium. Eksperci wskazują, że w samym styczniu na rynek trafiły lokale, których średnia cena ofertowa wynosiła aż 24,4 tys. zł za metr kwadratowy.
– Wszystkie te metropolie łączy pojawienie się w sprzedaży dużej puli bardzo drogich lokali. To właśnie one, a nie zmiany w cennikach firm deweloperskich, wywindowały średnie ceny metra kwadratowego na rekordowe poziomy – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Statystyki potwierdzają tę tezę: udział mieszkań z ceną powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy w warszawskiej ofercie wzrósł w ciągu miesiąca z 24% do 28%. Oznacza to, że segment luksusowy zaczyna dominować w statystykach, podczas gdy oferta dla „przeciętnego” Kowalskiego staje się coraz trudniejsza do znalezienia w granicach administracyjnych miasta.
Dla kupujących oznacza to konieczność jeszcze dokładniejszej selekcji ofert. Wysoka średnia cena miasta może maskować okazje w dzielnicach ościennych, jednak ogólny trend jest nieubłagany – tanie mieszkania znikają z rynku najszybciej. W styczniu oferta lokali w przedziale 12–15 tys. zł za metr kwadratowy skurczyła się w Warszawie o kolejne 4%, co zmusza osoby z mniejszym budżetem do rewizji swoich oczekiwań lokalizacyjnych.
Zmiana struktury rynku. Centra miast dla singli, rodziny na przedmieścia
Obserwujemy historyczną zmianę w podejściu deweloperów do projektowania nowych inwestycji. W centrach największych metropolii, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, priorytetem staje się klient inwestycyjny oraz single. Doskonałym przykładem tego trendu jest nowa inwestycja Liberty Tower w stolicy, gdzie ponad 40% oferowanych lokali to kawalerki. Mały metraż pozwala utrzymać cenę całkowitą jednostki na poziomie akceptowalnym dla inwestora, mimo bardzo wysokiej ceny za metr kwadratowy.
Taka strategia deweloperów ma poważne konsekwencje społeczne. Rodziny z dziećmi, potrzebujące mieszkań 3- lub 4-pokojowych, są systematycznie wypychane poza granice miast. W 2026 roku trend ten przybiera na sile, ponieważ różnica w cenie między „M2” w centrum a segmentem na przedmieściach staje się kolosalna. Za cenę 50-metrowego mieszkania w prestiżowej dzielnicy Warszawy, nabywcy mogą obecnie kupić komfortowy dom lub duże mieszkanie w miejscowościach podwarszawskich, co przy coraz lepszej komunikacji aglomeracyjnej staje się dla wielu jedyną rozsądną alternatywą.
Eksperci ostrzegają, że centra miast mogą wkrótce stać się „sypialniami dla kapitału”, gdzie rotacja najemców będzie wysoka, a tkanka społeczna ulegnie znacznemu przeobrażeniu. Dla osób planujących zakup mieszkania dla celów mieszkaniowych, kluczowe staje się przeanalizowanie planów zagospodarowania przestrzennego i rozwoju infrastruktury kolejowej (np. Kolej Metropolitalna), która determinuje komfort życia poza ścisłym centrum.
Sytuacja w regionach. Gdzie deweloperzy walczą o klienta?
Choć uwaga mediów skupia się na Warszawie, sytuacja w innych regionach Polski jest zróżnicowana, co stwarza pewne szanse dla kupujących. Trójmiasto goni stolicę ze średnią ceną 17,7 tys. zł za metr, co również jest efektem debiutów drogich inwestycji w pasie nadmorskim. Z kolei w Krakowie średnia dobiła do 16,9 tys. zł, a co najbardziej niepokojące – z rynku niemal całkowicie zniknęły oferty w cenie poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w Łodzi i Poznaniu. Łódź pozostaje obecnie jednym z najbardziej przyjaznych rynków dla kupującego. Średnia cena wynosi tam 11,5 tys. zł, a deweloperzy zmagają się z dużą nadpodażą lokali wprowadzonych do sprzedaży w ubiegłym roku. Skutkuje to „wojną cenową”, w której klient może wynegocjować nie tylko rabat gotówkowy, ale także darmowe miejsce postojowe czy wykończenie wnętrz. W Poznaniu cena ustabilizowała się na poziomie 13,9 tys. zł, a we Wrocławiu od czterech miesięcy oscyluje wokół 15,2 tys. zł.
Warto zauważyć, że w większości dużych miast (poza Łodzią) podaż wciąż przewyższa popyt. W styczniu deweloperzy w siedmiu największych metropoliach sprzedali łącznie ok. 5 tys. mieszkań. To o 20% więcej niż w końcówce 2025 roku, co świadczy o powrocie optymizmu wśród kupujących, wspieranego przez tańsze kredyty. Jednak duża liczba nowych pozwoleń na budowę sprawia, że wybór lokali jest obecnie największy od lat – w samej Warszawie oferta wzrosła do 18,1 tys. dostępnych mieszkań.
Praktyczne wskazówki dla kupujących w 2026 roku
Planowanie zakupu nieruchomości w obliczu rekordowych cen wymaga chłodnej kalkulacji i odejścia od emocji, które często towarzyszą doniesieniom o „pękających barierach”. Oto kluczowe kroki, które warto podjąć, analizując rynek w najbliższych miesiącach:
- Weryfikacja zdolności kredytowej: Choć stopy procentowe spadły, banki w 2026 roku rygorystycznie podchodzą do stabilności zatrudnienia. Przed rezerwacją lokalu uzyskaj promesę kredytową.
- Negocjacje w miastach z nadpodażą: Jeśli szukasz inwestycji, zwróć uwagę na Łódź lub Poznań. Tamtejsi deweloperzy są znacznie bardziej skłonni do ustępstw niż ich koledzy z Warszawy czy Gdańska.
- Analiza kosztów ukrytych: Przy wysokiej cenie metrażu, koszty wykończenia i czynszu stają się kluczowe. Sprawdź standard energetyczny budynku – nowoczesne rozwiązania (pompy ciepła, fotowoltaika) mogą znacząco obniżyć koszty eksploatacji w przyszłości.
- Monitoring segmentu 12-15 tys. zł: W Warszawie i Krakowie ten przedział cenowy znika najszybciej. Jeśli znajdziesz ofertę w tej cenie w przyzwoitej lokalizacji, decyzja o zakupie nie powinna być odkładana zbyt długo.
- Alternatywa podmiejska: Rozważ miejscowości połączone szybką koleją miejską. Często czas dojazdu do centrum jest tam krótszy niż z zakorkowanych dzielnic obrzeżnych metropolii, a cena za metr kwadratowy o 30-40% niższa.
Podsumowując, rynek nieruchomości w 2026 roku staje się wyzwaniem, ale i szansą dla dobrze poinformowanych. Rekordowe 19 tys. zł w Warszawie to sygnał zmian strukturalnych, a nie koniecznie zapowiedź niekontrolowanego wzrostu wszystkich cen. Kluczem do sukcesu pozostaje lokalna analiza i szybkie reagowanie na oferty znikającego segmentu popularnego.