System mieszkań komunalnych, stworzony z myślą o osobach w trudnej sytuacji materialnej, od lat zmaga się z problemem nadużyć. Lokale o czynszach stanowiących ułamek stawek rynkowych są podnajmowane „na czarno”, trzymane „na zapas” dla kolejnych pokoleń lub zajmowane przez osoby, których dochody dawno przestały kwalifikować je do pomocy społecznej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) zapowiedziało kompleksowe zmiany, które mają uszczelnić ten system i przywrócić rotację w zasobie komunalnym.
Kluczową modyfikacją będzie wprowadzenie obowiązkowej i cyklicznej weryfikacji dochodów, która obejmie wszystkich najemców – także tych, którzy podpisali umowy wiele lat temu. Gminy otrzymają również nowe narzędzia do sprawdzania ukrytego majątku na terenie całego kraju. Zmiany te, planowane na lata 2026–2027, oznaczają koniec „zabetonowania” systemu i wymuszają na najemcach komunalnych urealnienie swojej sytuacji materialnej i faktycznego wykorzystania lokalu.
Urzędnicy z Zakładów Gospodarowania Nieruchomościami (ZGN) nie czekają na nowe prawo. Już teraz w wielu miastach, takich jak Warszawa, prowadzone są zintensyfikowane akcje kontrolne. Przykład stołecznej dzielnicy Wola, gdzie skontrolowano 3 tysiące adresów w ramach akcji „Poznaj Swojego Najemcę”, pokazał skalę problemu: nielegalny podnajem oraz zajmowanie lokali przez osoby nieuprawnione jest powszechniejsze, niż zakładano.
Koniec z nielegalnym podnajmem i trzymaniem mieszkań „na zapas”
Mechanizm nadużycia jest prosty, a zyski dla nieuczciwych najemców bywają wysokie. Mieszkanie komunalne jest przyznawane w ramach pomocy społecznej, co oznacza czynsze na poziomie kilkuset złotych. Na wolnym rynku ten sam lokal kosztowałby 2–3 tysiące złotych miesięcznie. Ta różnica stwarza ogromną pokusę do nielegalnego podnajmu.
Wariant pierwszy: podnajem „na czarno”. Najemca komunalny przenosi się do innego miejsca (często własnego domu lub mieszkania), a lokal miejski wynajmuje po stawkach rynkowych. Różnica w czynszach, wynosząca często kilka tysięcy złotych, trafia bezpośrednio do jego kieszeni. Jest to proceder nielegalny, prowadzący do natychmiastowego rozwiązania umowy najmu przez gminę.
Wariant drugi: blokowanie zasobu. Osoby, których sytuacja materialna się poprawiła, lub które przeniosły się do innego miejsca, często trzymają lokal komunalny „na zapas” dla dzieci lub wnuków, albo po prostu nie chcą zrezygnować z taniego czynszu. W efekcie, mieszkanie stoi puste lub jest zajmowane przez członków rodziny bez formalnej umowy, podczas gdy na liście oczekujących czekają rodziny, które naprawdę potrzebują wsparcia mieszkaniowego.
Jak wskazują ZGN, celem intensywnych kontroli jest przywrócenie rotacji. Mieszkania komunalne mają służyć osobom najbardziej potrzebującym, a nie stanowić źródło pasywnego dochodu lub tanie zabezpieczenie majątkowe dla kolejnych pokoleń. Urzędnicy sprawdzają nie tylko dowody osobiste, ale także weryfikują, czy w lokalu nie przeprowadzono niezgłoszonych przeróbek budowlanych oraz analizują zużycie mediów, co pozwala wykryć, czy lokal jest faktycznie zamieszkiwany przez najemcę.
Obowiązkowa weryfikacja dochodów co 5 lat obejmie wszystkie umowy
Największa zmiana legislacyjna dotyczy zakresu weryfikacji dochodów. Obecnie samorządy mają obowiązek regularnie sprawdzać dochody tylko w przypadku umów najmu zawartych po 21 kwietnia 2019 roku. Oznacza to, że osoby, które uzyskały mieszkanie komunalne wcześniej, mogły nie podlegać cyklicznej weryfikacji przez dziesięciolecia, nawet jeśli ich sytuacja finansowa dramatycznie się poprawiła. To właśnie ta luka pozwalała osobom z wysokimi dochodami, a nawet milionowym majątkiem, wciąż korzystać z taniego lokalu komunalnego.
Nowe przepisy, zapowiedziane przez wiceministra rozwoju i technologii Tomasza Lewandowskiego, mają zlikwidować tę lukę. Weryfikacja dochodów najemców będzie obowiązkowa i przeprowadzana nie rzadziej niż raz na 5 lat. Co kluczowe, obejmie ona wszystkie umowy najmu, niezależnie od daty ich zawarcia. Oznacza to, że nawet najstarsi najemcy będą musieli ponownie potwierdzić spełnianie kryteriów dochodowych uprawniających do korzystania z tego rodzaju wsparcia.
Wiceminister Lewandowski przyznał, że obecny system jest niesprawiedliwy, zwłaszcza w kontekście zbyt gwałtownych podwyżek czynszów. Dotychczas, przekroczenie progu dochodowego często skutkowało automatycznym skokiem czynszu do stawki zbliżonej do rynkowej (np. z kilkuset złotych do 3 tys. zł za 40-metrowy lokal). Nowe regulacje mają wprowadzić bardziej elastyczny system korekt stawek czynszowych. Jeśli najemca zarabia nieco więcej, zapłaci czynsz nieco wyższy, ale nie będzie to od razu cena rynkowa. Ma to zapobiec karaniu osób, które poprawiły swoją sytuację finansową, ale wciąż potrzebują wsparcia.
Koniec z „dziedziczeniem” i dostęp do centralnych rejestrów majątku
Planowane zmiany uderzą również w praktykę „dziedziczenia” mieszkań komunalnych. Obecnie, po śmierci głównego najemcy, członkowie rodziny wstępują w stosunek najmu z mocy prawa. W efekcie, lokale komunalne nie wracają do zasobu gminy, a mieszkanie może przechodzić z pokolenia na pokolenie, nawet jeśli sytuacja finansowa rodziny dawno się poprawiła.
Nowe przepisy mają zlikwidować ten automatyzm. Po śmierci najemcy, osoby chcące pozostać w lokalu będą musiały złożyć wniosek o nową umowę najmu. Wtedy ich dochody i sytuacja życiowa zostaną dokładnie zweryfikowane. Jeśli osoby te osiągają wysokie dochody i mogłyby bez problemu wynająć mieszkanie na wolnym rynku, gmina będzie mogła odmówić przedłużenia najmu, zwalniając lokal dla naprawdę potrzebujących.
Kolejnym kluczowym elementem uszczelniania systemu jest przyznanie gminom dostępu do centralnych rejestrów nieruchomości na terenie całego kraju. Dotychczas, najemcy mogli zatajać fakt posiadania domu lub mieszkania w innym powiecie czy województwie, ponieważ samorządy nie miały narzędzi do weryfikacji majątku poza swoim obszarem administracyjnym. Posiadanie innej nieruchomości automatycznie dyskwalifikuje z możliwości ubiegania się o mieszkanie komunalne.
Dostęp do tych rejestrów ma zapobiec sytuacjom, w których osoby z zasobnym majątkiem blokują mieszkania przeznaczone dla najuboższych. Zmiany te wpłyną również na kontrolę dodatków mieszkaniowych. Gminy będą mogły odmówić przyznania dodatku, jeżeli w wyniku wywiadu środowiskowego ustalą, że deklarowana liczba osób zamieszkujących lokal jest fałszywa.
Praktyczne konsekwencje dla najemców. Jak się przygotować?
Projekt ustawy wprowadzającej te zmiany ma trafić do prac rządowych w drugim kwartale 2026 roku. W optymistycznym wariancie, nowe zasady i pierwsze kontrole obejmujące wszystkie umowy mogą ruszyć pod koniec 2026 lub na początku 2027 roku. Najemcy mieszkań komunalnych powinni podjąć kilka kroków, aby uniknąć problemów:
- Przygotuj się na weryfikację dochodów: Nie ma znaczenia, kiedy podpisałeś umowę. W ciągu najbliższych lat Twoja sytuacja finansowa zostanie zweryfikowana. Jeśli Twoje dochody znacznie wzrosły, spodziewaj się podwyżki czynszu, która jednak ma być bardziej elastyczna niż dotychczas.
- Zgłaszaj zmiany w składzie gospodarstwa domowego: Ukrywanie informacji o tym, kto faktycznie mieszka w lokalu lub kto się wyprowadził, może prowadzić do utraty dodatku mieszkaniowego lub rozwiązania umowy.
- Natychmiast zrezygnuj z podnajmu „na czarno”: Kontrole są coraz skuteczniejsze. Urzędnicy analizują dowody, zużycie mediów i przeprowadzają wywiady środowiskowe. Podnajem bez zgody urzędu jest najczęstszym powodem natychmiastowej utraty lokalu.
- Ujawnij posiadany majątek: Po wprowadzeniu zmian gminy będą miały dostęp do centralnych rejestrów nieruchomości. Zatajenie informacji o posiadaniu domu lub mieszkania w innym miejscu (nawet odziedziczonego) doprowadzi do rozwiązania umowy najmu bez prawa do odwołania.
- Pamiętaj o braku automatycznego dziedziczenia: Po śmierci najemcy, osoby chcące kontynuować najem będą musiały złożyć nowy wniosek i przejść pełną weryfikację dochodową. Mieszkanie komunalne nie jest już gwarantowane kolejnym pokoleniom z automatu.
Celem zmian jest zapewnienie, że zasób komunalny trafia wyłącznie do osób, które faktycznie potrzebują pomocy mieszkaniowej. Jeśli jesteś uczciwym najemcą spełniającym kryteria, nie masz się czego obawiać. Jeśli jednak wykorzystujesz system, aby zarabiać na nielegalnym podnajmie lub blokujesz lokal mimo wysokich dochodów – musisz liczyć się z tym, że kontrolerzy wkrótce zapukają do Twoich drzwi, a nowe prawo da im skuteczne narzędzia do działania.