Nadchodzi rewolucja dla tysięcy Polaków wynajmujących mieszkania turystom. Od 20 maja 2026 roku każdy właściciel, który oferuje krótkoterminowy najem, będzie musiał zarejestrować swoją nieruchomość w centralnej bazie państwowej. To nie tylko formalność – to nowy, twardy wymóg, za którego złamanie grozi kara administracyjna w wysokości do 50 tysięcy złotych. Unia Europejska, a za nią polski rząd, wypowiada wojnę szarej strefie i niekontrolowanemu rynkowi najmu. Przygotuj się na zmiany, które już za moment wstrząsną branżą.
Wiceminister Sportu i Turystyki, Ireneusz Raś, w rozmowie z „Rzeczpospolitą”, jasno zapowiedział: koniec z anonimowością i elastycznością, jaką cieszyły się do tej pory osoby oferujące noclegi przez platformy takie jak Airbnb czy Booking. To efekt unijnego rozporządzenia 2024/1028, które ma uporządkować rynek i przywrócić kontrolę nad szybko rozwijającym się sektorem. Jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby, ten artykuł jest dla Ciebie kluczowy – podpowiadamy, co musisz wiedzieć, aby uniknąć dotkliwych konsekwencji.
Rewolucja na rynku najmu: Koniec anonimowości dla właścicieli
Ministerstwo Sportu i Turystyki intensywnie pracuje nad ustawą, która wdroży unijne rozporządzenie w Polsce. Dokument ten jest bezkompromisowy: wszystkie kraje członkowskie UE muszą stworzyć system rejestracji nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo, czyli na okres poniżej 30 dni. System ma ruszyć z pełną mocą 20 maja 2026 roku. Od tego dnia każdy, kto chce oferować swoje mieszkanie, dom czy pokoje turystom, będzie zobowiązany do złożenia wniosku o wpis do rejestru.
Po pomyślnej weryfikacji właściciel otrzyma unikalny numer identyfikacyjny. Ten numer to absolutna podstawa – bez niego żaden portal rezerwacyjny, od gigantów takich jak Airbnb i Booking po polskie Nocowanie.pl, nie będzie mógł zamieścić Twojego ogłoszenia. To oznacza, że brak rejestracji de facto zablokuje możliwość dotarcia do większości potencjalnych klientów. Co więcej, jak podkreślił wiceminister Raś, za prowadzenie wynajmu bez rejestracji grozi administracyjna kara do 50 tysięcy złotych. To sankcja, która ma skutecznie zmusić właścicieli do legalizacji działalności, eliminując dotychczasową „szarą strefę”.
Nowe przepisy to nie tylko uderzenie w nieuczciwych graczy, ale także próba zapewnienia większego bezpieczeństwa i standardów usług. Dane z rejestru będą dostępne dla kluczowych organów kontroli, co oznacza koniec z brakiem nadzoru. Przygotuj się na to, że Twoja działalność stanie się transparentna dla państwa.
Szara strefa pod lupą: Jak rejestr zmieni rynek?
Obecnie szacuje się, że około 30-35 procent całego rynku najmu krótkoterminowego w Polsce działa w szarej strefie. To tysiące mieszkań, które są wynajmowane bez odpowiedniego opodatkowania, bez zgłoszenia do urzędów i bez jakiejkolwiek kontroli sanitarnej czy bezpieczeństwa. Nowy rejestr ma to radykalnie zmienić. Kiedy właściciel zarejestruje swój lokal, jego dane trafią do centralnej bazy, która będzie dostępna dla urzędów skarbowych, sanepidu, straży pożarnej oraz innych organów kontroli. To oznacza, że nielegalny wynajem stanie się znacznie trudniejszy do ukrycia.
Co istotne, platformy cyfrowe takie jak Airbnb czy Booking.com będą miały obowiązek weryfikować, czy każda oferta zawiera prawidłowy numer rejestracyjny. Jeśli numeru zabraknie lub będzie on nieprawidłowy, ogłoszenie nie zostanie opublikowane. Rozporządzenie unijne idzie jeszcze dalej, przewidując mechanizm zawieszania numerów rejestracyjnych. Gdy organy kontrolne stwierdzą, że lokal nie spełnia wymogów bezpieczeństwa, sanitarnych lub nie ma wymaganej zgody wspólnoty mieszkaniowej, mogą wydać nakaz usunięcia oferty z platform internetowych. To potężne narzędzie w rękach władz, które ma zapewnić porządek i przestrzeganie przepisów.
Dodatkowo, platformy będą musiały comiesięcznie raportować do organów państwowych szczegółowe dane dotyczące rezerwacji: liczbę rezerwacji, liczbę nocy i osiągnięte przychody. To oznacza koniec z brakiem przejrzystości i ułatwi walkę z unikaniem podatków. Cała Europa idzie w tym kierunku, a Polska jest częścią tego trendu, co potwierdzają podobne regulacje wprowadzane w Barcelonie, Berlinie czy Nowym Jorku.
Strefy zakazu i co to oznacza dla Ciebie: Praktyczne konsekwencje
Ministerstwo przewiduje kolejny, jeszcze bardziej rewolucyjny krok: od 1 stycznia 2029 roku samorządy zyskają prawo do wyznaczania stref całkowitego zakazu wynajmu krótkoterminowego. To oznacza, że w centrach miast takich jak Kraków, Gdańsk czy Warszawa, gdzie najem krótkoterminowy wypiera mieszkańców i podnosi ceny długoterminowego wynajmu, władze lokalne będą mogły wprowadzić ograniczenia, a nawet całkowity zakaz. Mogą też pojawić się limity – na przykład maksymalna liczba dni w roku, kiedy dany lokal może być wynajmowany turystom. Ireneusz Raś argumentuje, że sam rejestr i groźba wysokich kar spowodują, że część właścicieli zrezygnuje z tego rodzaju działalności jeszcze zanim strefy zakazu wejdą w życie.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie turystom, musisz przygotować się na dodatkowe obowiązki. Szczegóły dotyczące samej procedury rejestracji poznamy po opublikowaniu projektu polskiej ustawy, ale na podstawie rozporządzenia unijnego można przewidzieć, że wniosek elektroniczny będzie musiał zawierać adres nieruchomości, dane właściciela, liczbę pokoi, miejsc noclegowych oraz maksymalną liczbę gości. Prawdopodobnie konieczne będzie także oświadczenie o spełnianiu wymogów bezpieczeństwa i sanitarnych. Możliwe, że wspólnota mieszkaniowa będzie musiała wyrazić zgodę na taki rodzaj działalności, a gminy wprowadzą dodatkowe warunki. Warto już teraz porozmawiać z zarządem wspólnoty, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Nie wiadomo jeszcze, ile będzie kosztować sama rejestracja. W innych krajach UE takie opłaty wahają się od kilkudziesięciu do kilkuset euro rocznie. Ale to nic w porównaniu z konsekwencjami braku rejestracji: brak możliwości publikacji ofert na portalach i wspomniana już kara do 50 tysięcy złotych. Urzędy będą mogły wszcząć kontrolę na podstawie doniesień (np. od sąsiadów, którzy zgłoszą hałas, czy wspólnoty, która zauważy rotację gości). To realne zagrożenie dla działalności prowadzonej poza systemem.
Czy to koniec opłacalności krótkoterminowego wynajmu?
Niekoniecznie, ale warunki zdecydowanie się zmienią. Musisz liczyć się z nowymi obowiązkami: wspomnianą rejestracją, ewentualnymi kontrolami, a także koniecznością prowadzenia działalności gospodarczej, jeśli posiadasz kilka lokali. Do tego dochodzi pełne opodatkowanie: 8 procent VAT od usługi noclegowej oraz 23 procent VAT od prowizji pobieranej przez platformę rezerwacyjną. Dla wielu właścicieli, szczególnie tych wynajmujących mieszkanie okazjonalnie, na kilka tygodni w roku, nowe przepisy mogą sprawić, że ten model stanie się po prostu nieopłacalny.
Wiceminister Raś przewiduje, że część właścicieli zdecyduje się na wynajem długoterminowy lub sprzedaż nieruchomości. To naturalna reakcja rynku na zwiększone obciążenia i biurokrację. Z drugiej strony, jeśli działasz profesjonalnie, masz atrakcyjną lokalizację i stabilną bazę klientów, rejestracja to dla Ciebie przede wszystkim formalność. Co więcej, możesz zyskać przewagę konkurencyjną nad tymi, którzy dotychczas działali w szarej strefie i teraz znikną z rynku. Dla profesjonalistów to szansa na ugruntowanie swojej pozycji i działanie w bardziej uporządkowanym środowisku. Nowe przepisy mogą paradoksalnie oczyścić rynek z nieuczciwej konkurencji.
Masz czas do maja 2026. Jak się przygotować?
Do 20 maja 2026 roku zostało około półtora roku, ale harmonogram prac legislacyjnych jest ambitny. Ministerstwo musi w tym czasie przygotować projekt ustawy, przeprowadzić konsultacje społeczne, uzyskać akceptację rządu i przeprowadzić ustawę przez parlament. Dla Ciebie oznacza to, że warto już teraz zacząć przygotowywać się na nadchodzące zmiany. Przeanalizuj opłacalność wynajmu krótkoterminowego w nowych warunkach, uwzględniając potencjalne koszty rejestracji i pełne opodatkowanie.
Sprawdź, czy Twoje mieszkanie spełnia wszystkie wymogi bezpieczeństwa i sanitarne. Upewnij się, że masz zgodę wspólnoty mieszkaniowej, jeśli wynajmujesz lokal w bloku – nowe przepisy mogą dać wspólnotom wyraźne narzędzia do regulowania najmu krótkoterminowego. Jeśli do tej pory działałeś w szarej strefie, poważnie rozważ legalizację działalności. Kary do 50 tysięcy złotych i niemożność publikowania ofert na popularnych portalach to realne zagrożenie, które może całkowicie zniszczyć Twój biznes. Lepiej przygotować się wcześniej, niż czekać do ostatniej chwili i ryzykować dotkliwe konsekwencje finansowe. Śledź na bieżąco prace legislacyjne na stronie Ministerstwa Sportu i Turystyki oraz w branżowych mediach – szczegóły mogą się jeszcze zmienić, a znajomość przepisów to Twój klucz do sukcesu.