Właściciele mieszkań i domów, którzy borykają się z problemem nieuczciwych lokatorów, muszą pilnie zweryfikować swoją strategię dochodzenia roszczeń. Sąd Najwyższy wydał przełomowe orzeczenie, które drastycznie ogranicza prawa współwłaścicieli do samodzielnego dochodzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. W praktyce oznacza to, że działając w pojedynkę, można odzyskać zaledwie ułamek należnej kwoty, nawet jeśli dług idzie w dziesiątki tysięcy złotych.
Orzeczenie to, wydane w sprawie o sygnaturze akt I CSK 785/25, wstrząsnęło rynkiem wynajmu i ma fundamentalne znaczenie dla wszystkich, którzy posiadają nieruchomość na współwłasność – w tym małżeństw, spadkobierców czy wspólników. Do tej pory powszechnie zakładano, że każdy współwłaściciel ma prawo dochodzić całości długu, działając w interesie zachowania wspólnego prawa. Sąd Najwyższy uznał jednak, że roszczenie o odszkodowanie pieniężne nie jest czynnością zachowawczą, co radykalnie zmienia zasady gry.
Jeżeli wynajmujesz mieszkanie wspólnie z inną osobą, musisz natychmiast zabezpieczyć się prawnie. Brak odpowiedniego pełnomocnictwa lub wspólnego pozwu może skutkować utratą połowy, a nawet większej części należnego Ci odszkodowania. Nowe zasady wymagają od wynajmujących pełnej koordynacji i formalnego działania zbiorowego.
Koniec z działaniem w pojedynkę. Co ustalił Sąd Najwyższy?
Problem, który trafił na wokandę Sądu Najwyższego, dotyczył roszczenia o ponad 54 tysiące złotych odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu przez wiele lat. Powód, będący jednym ze współwłaścicieli nieruchomości, domagał się zwrotu całej tej sumy od nieuczciwego lokatora, argumentując, że działa w celu odzyskania majątku dla wszystkich uprawnionych.
Sąd Najwyższy brutalnie zweryfikował to założenie. W orzeczeniu I CSK 785/25 sędziowie jasno wskazali, że powód, który posiadał jedynie 50% udziałów w nieruchomości, może domagać się zapłaty jedynie połowy odszkodowania. Pozostałe 50% należało do drugiego współwłaściciela i nie mogło być dochodzone przez powoda bez jego wyraźnej zgody i upoważnienia.
To rozstrzygnięcie jest kluczowe, ponieważ definiuje, że roszczenie pieniężne z tytułu odszkodowania nie jest tożsame z ochroną fizyczną nieruchomości czy jej zachowaniem. Choć właściciel może w pojedynkę podjąć kroki mające na celu ochronę substancji mieszkania (np. naprawę dachu), nie może już samodzielnie dochodzić pieniędzy należnych innemu współwłaścicielowi.
Dla tysięcy Polaków, którzy są współwłaścicielami nieruchomości (czy to w wyniku dziedziczenia, czy wspólnego zakupu), oznacza to konieczność zrewidowania wszystkich trwających postępowań sądowych. Brak wspólnego działania może prowadzić do oddalenia części roszczeń i konieczności wszczęcia kolejnych, kosztownych procesów.
Pułapka „czynności zachowawczej”. Artykuł 209 KC już nie chroni
Wielu prawników i właścicieli nieruchomości opierało swoje dotychczasowe działania na interpretacji artykułu 209 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do „zachowania wspólnego prawa”. Powszechnie uważano, że odzyskanie długu od niepłacącego lokatora jest właśnie taką czynnością, ratującą majątek przed uszczupleniem.
Sąd Najwyższy w nowym wyroku odrzucił tę interpretację. Stwierdził, że dochodzenie roszczeń pieniężnych (czyli odszkodowania za bezumowne korzystanie) nie jest czynnością zachowawczą. Czynności zachowawcze mają na celu przede wszystkim ochronę prawną i fizyczną samego przedmiotu współwłasności, a nie windykację korzyści majątkowych należnych innym współwłaścicielom.
Konsekwencją tego orzeczenia jest fakt, że pieniądze zasądzone jako odszkodowanie stają się osobistym majątkiem każdego ze współwłaścicieli, proporcjonalnie do ich udziałów. Jeśli jeden współwłaściciel wystąpi o całość długu, sąd uzna, że działa on poza zakresem uprawnień wynikających z Art. 209 KC w stosunku do części należnej innym osobom.
Dla właścicieli oznacza to, że nie mogą już powoływać się na domniemanie działania w interesie ogółu. Muszą udowodnić, że mają formalne prawo do dochodzenia całości roszczenia, co wymaga podjęcia konkretnych kroków prawnych przed złożeniem pozwu.
Jak odzyskać 100% długu? Trzy kluczowe kroki dla współwłaścicieli
Aby uniknąć utraty części odszkodowania, współwłaściciele nieruchomości muszą radykalnie zmienić podejście do procesu sądowego. Działanie w pojedynkę, nawet w dobrej wierze, jest obecnie obarczone wysokim ryzykiem finansowym. Eksperci prawni wskazują na trzy podstawowe strategie, które gwarantują odzyskanie pełnej kwoty długu:
1. Uzyskaj pisemne pełnomocnictwo od wszystkich uprawnionych
To najbezpieczniejsza i najbardziej formalna droga. Zanim złożysz pozew o odszkodowanie, musisz uzyskać pisemne pełnomocnictwo procesowe od wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Dokument ten musi jednoznacznie upoważniać Cię do dochodzenia całości roszczeń w ich imieniu. Pełnomocnictwo powinno być precyzyjne i wskazywać na możliwość występowania w sądzie w zakresie bezumownego korzystania z nieruchomości. Bez tego dokumentu, sąd zasądzi jedynie część długu odpowiadającą Twojemu udziałowi.
2. Złóż pozew zbiorowy lub przystąp do procesu jako interwenienci
Alternatywą dla pełnomocnictwa jest sytuacja, w której wszyscy współwłaściciele występują jako powodowie. Wszyscy uprawnieni muszą podpisać się pod pozwem i wspólnie dochodzić całości roszczenia. Choć formalnie może to wydłużyć procedury wewnętrzne, jest to jedyny sposób, aby sąd bezsprzecznie uznał, że dochodzona kwota stanowi 100% długu należnego wszystkim właścicielom.
3. Zweryfikuj i uzgodnij zakres roszczenia
Przed podjęciem jakichkolwiek kroków sądowych, niezbędne jest formalne uzgodnienie między współwłaścicielami, w jaki sposób odszkodowanie zostanie podzielone po jego odzyskaniu. Choć Sąd Najwyższy nie nakłada obowiązku szczegółowego rozliczania się na etapie pozwu, jasne określenie celów i podziału środków minimalizuje ryzyko sporów wewnętrznych oraz ułatwia przedstawienie sądowi wspólnego interesu prawnego w dochodzeniu całości kwoty.
Podsumowanie: Czas na weryfikację dokumentów
Wyrok Sądu Najwyższego (I CSK 785/25) jest wyraźnym sygnałem dla rynku nieruchomości: współwłasność wymaga wspólnego działania. Nie można już zakładać, że walka o pieniądze jest automatycznie „czynnością zachowawczą”. Każdy, kto planuje pozwać nieuczciwego lokatora lub ma już w toku postępowanie, w którym działa samodzielnie, powinien pilnie skontaktować się z prawnikiem.
Kluczowe kroki, które należy podjąć natychmiast:
- Sprawdź swój udział w nieruchomości i porównaj go z kwotą odszkodowania, której żądasz.
- Jeśli działasz w pojedynkę, natychmiast postaraj się o pisemne pełnomocnictwo od pozostałych współwłaścicieli do dochodzenia całości roszczeń.
- Jeśli to możliwe, zmień status w trwającym postępowaniu, angażując wszystkich współwłaścicieli jako powodów.
Ignorowanie tego orzeczenia może doprowadzić do sytuacji, w której po wieloletniej walce sądowej odzyskasz tylko część należnych Ci pieniędzy, a reszta przepadnie z powodu braku formalnego umocowania do reprezentowania pozostałych uprawnionych.