Inwestowanie w nieruchomości przez lata uchodziło za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału w Polsce. Strategia „kup i trzymaj”, polegająca na nabywaniu mieszkań i pozostawianiu ich pustych w oczekiwaniu na wzrost wartości, była powszechna zarówno wśród dużych funduszy, jak i zamożnych przedsiębiorców. Jednak rok 2026 przynosi fundamentalną zmianę w podejściu fiskusa do takich lokali. Pierwsze polskie miasta, z Katowicami na czele, zaczęły stosować nową interpretację przepisów, która drastycznie podnosi koszty utrzymania niezamieszkanych nieruchomości.
Zmiana jest dotkliwa i bezpośrednio uderza w portfele właścicieli. Zamiast preferencyjnej stawki przewidzianej dla budynków mieszkalnych, urzędnicy zaczynają naliczać podatek według stawek dla działalności gospodarczej. W praktyce oznacza to niemal 30-krotny wzrost daniny. Dla właściciela standardowego, 50-metrowego mieszkania, roczna opłata może wzrosnąć z około 63 złotych do kwoty przekraczającej 1700 złotych. Samorządy, szukając dodatkowych wpływów do budżetów oraz próbując walczyć z kryzysem mieszkaniowym, zyskały do tego potężne narzędzie prawne.
Przełomowy wyrok NSA fundamentem działań samorządów
Podstawą do masowego wysyłania wezwań do zapłaty stała się uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku (sygn. akt III FPS 2/24). Skład siedmiu sędziów rozstrzygnął wieloletni spór dotyczący tego, jak należy traktować lokale mieszkalne będące w posiadaniu przedsiębiorców, które nie są faktycznie wykorzystywane na cele mieszkaniowe. NSA wskazał jednoznacznie, że jeśli podmiot gospodarczy posiada nieruchomość, której nie wynajmuje ani w której nikt nie jest zameldowany, lokal ten należy uznać za związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Uzasadnienie sądu jest jasne: sam fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę i brak jej wykorzystania na cele mieszkalne wystarczy, by zastosować najwyższą możliwą stawkę podatku. To orzeczenie otworzyło drogę urzędom miast do weryfikacji zasobów lokalowych. Urzędnicy sprawdzają teraz nie tylko deklaracje podatkowe, ale również bazy meldunkowe oraz zużycie mediów, aby wytypować tzw. trwałe pustostany.
Stawki podatku w 2026 roku. Ile zapłacą właściciele?
W 2026 roku maksymalne stawki podatku od nieruchomości, ustalane przez Ministerstwo Finansów, uległy kolejnej waloryzacji. Różnica między lokalem mieszkalnym a użytkowym jest gigantyczna. Stawka dla mieszkań wynosi obecnie 1,25 zł za metr kwadratowy, podczas gdy dla budynków związanych z działalnością gospodarczą limit ten wzrósł do 35,53 zł za metr kwadratowy.
W praktyce przekłada się to na następujące obciążenia dla przykładowych nieruchomości:
- Mieszkanie 40 mkw: wzrost z 50 zł do 1421 zł rocznie.
- Mieszkanie 60 mkw: wzrost z 75 zł do 2131 zł rocznie.
- Apartament 100 mkw: wzrost ze 125 zł do 3553 zł rocznie.
Dla dużych graczy rynkowych, takich jak deweloperzy dysponujący setkami niesprzedanych lokali czy fundusze inwestycyjne (PRS), zmiany te oznaczają dodatkowe koszty idące w setki tysięcy, a nawet miliony złotych rocznie. Eksperci wskazują, że tak wysokie obciążenia mogą wymusić na właścicielach zmianę strategii – od obniżek cen sprzedaży po szybkie wprowadzanie lokali na rynek najmu długoterminowego.
Kraków, Warszawa i inne miasta idą śladem Katowic
Katowice przetały być odosobnionym przypadkiem. Efekt domina jest już widoczny w innych dużych aglomeracjach. W Krakowie radni przyjęli specjalną uchwałę dotyczącą opodatkowania „trwałych pustostanów”. Szacuje się, że w stolicy Małopolski może być nawet 70 tysięcy niezamieszkanych lokali. Opodatkowanie choćby niewielkiej części z nich wyższą stawką przyniosłoby miastu miliony złotych dodatkowego dochodu rocznie.
Podobne kroki podejmuje Warszawa, gdzie według szacunków organizacji społecznych liczba pustych mieszkań może sięgać 100 tysięcy. Wrocław, Poznań i Białystok zlecają obecnie ekspertyzy prawne, które mają przygotować grunt pod nową politykę podatkową. Samorządy argumentują, że puste mieszkania w centrach miast ograniczają podaż i windują ceny dla młodych rodzin, a wyższy podatek ma pełnić funkcję stymulującą rynek.
Kto może spać spokojnie? Ważne rozróżnienie dla osób prywatnych
Warto podkreślić istotne ograniczenie: nowa interpretacja przepisów i wyższe stawki dotyczą obecnie wyłącznie podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Jeśli jesteś osobą fizyczną, nie prowadzisz firmy i posiadasz puste mieszkanie (np. po dziadkach lub kupione dla dziecka na przyszłość), nadal powinieneś płacić standardową, niską stawkę dla lokali mieszkalnych.
Sytuacja komplikuje się jednak w przypadku osób prywatnych, które prowadzą najem krótkoterminowy (np. przez platformy typu Airbnb) lub posiadają wiele mieszkań i traktują ich obrót jako stałe źródło dochodu. Fiskus coraz częściej uznaje taką aktywność za niezarejestrowaną działalność gospodarczą, co może skutkować nie tylko wyższym podatkiem od nieruchomości wstecz, ale także karami skarbowymi. Granica między „zarządzaniem majątkiem prywatnym” a „biznesem” staje się coraz cieńsza.
1,8 miliona pustostanów w Polsce. Dane GUS są alarmujące
Skala zjawiska, z którym próbują walczyć samorządy, jest ogromna. Według danych z Narodowego Spisu Powszechnego, w Polsce może znajdować się od 1,1 do nawet 1,8 miliona niezamieszkanych mieszkań. Stanowi to około 11 proc. wszystkich zasobów lokalowych w kraju. Najwięcej pustostanów notuje się w województwach: małopolskim, mazowieckim i śląskim.
Choć część tych lokali to mieszkania w złym stanie technicznym lub z nieuregulowaną sytuacją prawną, setki tysięcy to w pełni funkcjonalne nieruchomości w nowoczesnych apartamentowcach. Wprowadzenie nawet 10-20 proc. z tych zasobów na rynek mogłoby znacząco wpłynąć na stabilizację cen najmu w największych miastach. To właśnie ten cel społeczny, obok czysto fiskalnego, przyświeca prezydentom miast decydującym się na radykalne kroki podatkowe.
Czy to zapowiedź podatku katastralnego w Polsce?
Analitycy rynku nieruchomości zadają sobie pytanie, czy obecne działania to jedynie wykorzystanie luki prawnej, czy może „testowanie terenu” przed wprowadzeniem podatku katastralnego. Podatek ten, oparty na wartości rynkowej nieruchomości, a nie na jej metrażu, funkcjonuje w większości krajów Europy Zachodniej i USA.
Choć rząd oficjalnie zaprzecza pracom nad „katastrem”, to lokalne inicjatywy opodatkowania pustostanów realizują podobny cel – zwiększają koszty posiadania kapitału w murach. Dla inwestorów to jasny sygnał: czasy, w których puste mieszkanie generowało jedynie minimalne koszty stałe, bezpowrotnie mijają. Strategia inwestycyjna na 2026 rok musi uwzględniać znacznie wyższe obciążenia podatkowe lub konieczność aktywnego zarządzania nieruchomością.
Praktyczne kroki dla właścicieli nieruchomości
Jeśli posiadasz nieruchomość, która stoi pusta i obawiasz się wezwania z urzędu miasta, rozważ następujące kroki:
- Weryfikacja statusu właściciela: Jeśli mieszkanie jest przypisane do firmy, ryzyko objęcia wyższą stawką jest bardzo wysokie.
- Najem długoterminowy: Podpisanie umowy najmu na cele mieszkalne chroni przed stawką „biznesową”, nawet jeśli właścicielem jest spółka.
- Zameldowanie: Faktyczne zamieszkiwanie lokalu (potwierdzone meldunkiem lub zużyciem mediów) jest kluczowym argumentem w sporze z urzędem.
- Sprzedaż lokalu: W obliczu rosnących kosztów utrzymania i potencjalnej stagnacji cen, realizacja zysku teraz może być bardziej opłacalna niż dalsze trzymanie pustostanu.
Sytuacja prawna jest dynamiczna, a kolejne samorządy będą bacznie przyglądać się efektom działań w Katowicach i Krakowie. Właściciele powinni na bieżąco śledzić uchwały rad gmin w miejscu położenia ich nieruchomości, aby uniknąć zaskoczenia wysokim rachunkiem na początku przyszłego roku.