Najnowsze dane z początku 2026 roku potwierdzają znaczącą poprawę sytuacji finansowej Polaków ubiegających się o kredyty hipoteczne. W porównaniu do ubiegłych lat, średnie kwoty oferowane przez banki wzrosły o kilkanaście procent, co jest bezpośrednim efektem stabilizacji makroekonomicznej i zmian regulacyjnych. Dla wielu gospodarstw domowych oznacza to realną szansę na zakup większej nieruchomości lub wejście na rynek mieszkaniowy, który jeszcze niedawno wydawał się poza zasięgiem.
Ta zmiana jest rezultatem splotu kilku kluczowych czynników: od łagodniejszego podejścia Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) do obliczania ryzyka, przez stabilizację i powolny spadek stóp procentowych, aż po rekordowy wzrost płac. W efekcie, analitycy bankowi bardziej optymistycznie oceniają budżety domowe klientów. Warto wiedzieć, jakie konkretne mechanizmy doprowadziły do tego przełomu i jak przełożyć je na własną sytuację finansową.
Wzrost zdolności kredytowej jest szczególnie widoczny w segmencie rodzin z dziećmi, które dotychczas były obciążone surowszymi kryteriami oceny kosztów utrzymania. Obecnie, wiedza o nowych zasadach i konkretnych kwotach, które można uzyskać, jest kluczowa dla planowania zakupu nieruchomości w 2026 roku.
Dlaczego banki pożyczają chętniej? Kluczowe czynniki 2026
Głównym motorem napędowym poprawy zdolności kredytowej jest makroekonomia. Po okresie wysokiej inflacji i gwałtownych podwyżek stóp procentowych, 2026 rok przyniósł oczekiwaną stabilizację. Powolny spadek stóp procentowych bezpośrednio obniża miesięczny koszt obsługi długu, co z kolei zwiększa kwotę, jaką bank może bezpiecznie pożyczyć klientowi.
Równie istotnym czynnikiem jest utrzymanie przez KNF złagodzonych zasad obliczania tzw. bufora bezpieczeństwa. Bufor ten to margines, który banki muszą doliczyć do aktualnej stopy procentowej przy symulacji zdolności kredytowej, aby upewnić się, że klient poradzi sobie ze spłatą nawet w przypadku przyszłych podwyżek. Złagodzenie tych wymogów pozwala bankom na bardziej optymistyczne kalkulacje ryzyka, przekładając się na wyższe kwoty dostępne dla kredytobiorców.
Nie bez znaczenia pozostaje również sytuacja na rynku pracy. Rekordowy wzrost płac, obserwowany w ostatnich miesiącach, sprawił, że przeciętne polskie gospodarstwo domowe dysponuje większą nadwyżką finansową po pokryciu podstawowych kosztów życia. Algorytmy oceniające ryzyko biorą teraz pod uwagę realną siłę nabywczą pieniądza w 2026 roku, a stabilność zatrudnienia (umowa na czas nieokreślony) jest ceniona wyżej niż kiedykolwiek.
Kto i ile może pożyczyć? Symulacje dla singli i rodzin
Tendencja wzrostowa możliwości pożyczkowych jest wyraźna, choć sytuacja różni się w zależności od typu gospodarstwa domowego. Banki w 2026 roku łagodniej oceniają koszty utrzymania dzieci, co było wcześniej znaczącą barierą. Poniższe szacunki, bazujące na średnich dochodach, pokazują, jak znacząco zmieniły się możliwości kredytowe:
Szacunkowa zdolność kredytowa w 2026 roku (przy założeniu standardowego okresu kredytowania):
- Singiel (jedna osoba, dochód netto 7500 zł): Około 520 000 złotych.
- Rodzina (dwie osoby plus dziecko, dochód netto 12 000 zł): Około 780 000 złotych.
- Para (bez dzieci, dochód netto 13 000 zł): Około 910 000 złotych.
Dla singla, kwota przekraczająca pół miliona złotych otwiera drogę do zakupu komfortowej nieruchomości w większości dużych miast wojewódzkich. W przypadku rodziny z dzieckiem, możliwość pożyczenia niemal 800 tys. zł przy solidnych dochodach całkowicie zmienia perspektywę na rynku nieruchomości, pozwalając na planowanie zakupu większego, rodzinnego domu. Wzrost ten jest efektem synergii wyższej pensji przy niższym koszcie pieniądza.
Jak wykorzystać rywalizację banków? Obniżki marż i preferencje
W 2026 roku banki intensywnie rywalizują o klienta, co przekłada się na bardziej atrakcyjne oferty. Ta konkurencja manifestuje się przede wszystkim poprzez obniżanie marż, czyli części oprocentowania, która stanowi zysk banku. Dla kredytobiorcy oznacza to niższy całkowity koszt kredytu.
Kolejnym ważnym trendem są preferencyjne warunki dla osób kupujących nieruchomości o wysokiej klasie energetycznej. W związku z rosnącym naciskiem na zrównoważony rozwój i regulacjami unijnymi, wiele banków oferuje zielone kredyty hipoteczne z dodatkowym obniżeniem marży lub prowizji. Jeśli planujesz zakup nowoczesnego mieszkania lub domu energooszczędnego, warto aktywnie poszukiwać takich ofert, ponieważ mogą one obniżyć miesięczną ratę o kilkadziesiąt, a nawet kilkaset złotych.
Wiedza o tych mechanizmach jest kluczowa. Nie należy akceptować pierwszej oferty. Porównanie warunków w co najmniej kilku bankach pozwala na wykorzystanie tej rynkowej rywalizacji i uzyskanie najlepszych możliwych warunków finansowania.
Cztery kroki do maksymalnej zdolności kredytowej w 2026 roku
Mimo że banki pożyczają więcej, rygorystycznie sprawdzają historię kredytową i stabilność finansową. Aby zmaksymalizować swoje szanse na uzyskanie najwyższej możliwej kwoty, warto podjąć konkretne działania na kilka miesięcy przed złożeniem wniosku:
- Zamknij nieużywane zobowiązania: Nawet jeśli nie korzystasz z limitu na koncie, karty kredytowej czy linii debetowej, są one traktowane przez bank jako potencjalne obciążenie. Każde takie zobowiązanie obniża Twoją ostateczną ocenę ryzyka. Warto je zamknąć jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.
- Zadbaj o historię BIK: Banki w 2026 roku wciąż rygorystycznie sprawdzają terminowość poprzednich płatności. Upewnij się, że wszystkie Twoje dotychczasowe raty (np. za sprzęt RTV, telefon) były regulowane na czas. Nawet drobne opóźnienia mogą negatywnie wpłynąć na wynik w Biurze Informacji Kredytowej (BIK).
- Stabilność zatrudnienia jest priorytetem: Choć zarobki są kluczowe, liczy się przede wszystkim ich regularność oraz źródło pochodzenia. Umowy o pracę na czas nieokreślony są najwyżej punktowane przez analityków finansowych. W przypadku umów B2B lub umów cywilnoprawnych, banki będą wymagały dłuższego stażu prowadzenia działalności/świadczenia usług (zwykle 12–24 miesiące).
- Oszczędzaj na wkład własny: Mimo że niektóre programy rządowe mogą oferować wsparcie, posiadanie solidnego wkładu własnego (standardowo 10-20% wartości nieruchomości) jest najlepszym sposobem na obniżenie ryzyka dla banku, a tym samym uzyskanie lepszych warunków kredytowania i wyższej zdolności.
Podsumowując, 2026 rok to czas realnej poprawy dla potencjalnych kredytobiorców. Połączenie stabilnych stóp, wzrostu płac i łagodniejszych regulacji KNF stworzyło sprzyjające warunki. Osoby planujące zakup mieszkania powinny teraz aktywnie przygotować swoją sytuację finansową, aby w pełni wykorzystać te korzystne zmiany.
Źródło: Analiza raportów rynkowych i komunikaty KNF.