Planowanie kosztownego remontu kuchni czy łazienki to dla wielu Polaków powód do dumy. Jednak w dobie cyfryzacji i wzmożonej kontroli przepływów pieniężnych, nieudokumentowanie źródeł finansowania może skończyć się dramatycznie. Chociaż problem dotyczy całej Polski, to właśnie w dużych miastach, takich jak Warszawa, lawinowo rośnie liczba donosów sąsiedzkich, które inicjują postępowania sprawdzające. Ich konsekwencją może być nałożenie sankcyjnego podatku w wysokości aż 75% od kwoty, której pochodzenia nie potrafisz udowodnić.
Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) coraz skuteczniej wykorzystuje narzędzia do weryfikacji majątku i wydatków obywateli. Jeśli luksusowy remont mieszkania rażąco odbiega od oficjalnych dochodów podatnika, urzędnicy mają prawo wezwać go do złożenia wyjaśnień. Kluczem do uniknięcia drakońskiej kary jest bezbłędne udokumentowanie każdego wydanego grosza – niezależnie od tego, czy pochodzi on z oszczędności, darowizny, czy pożyczki. Ryzyko dotyczy każdego, kto skorzystał z usług „na czarno” lub finansował inwestycje gotówką z nieudokumentowanych źródeł.
Donos sąsiedzki jako punkt wyjścia. Kiedy KAS wszczyna kontrolę
Choć brzmi to jak scenariusz z filmu, donosy sąsiedzkie stanowią realny i coraz częstszy impuls do rozpoczęcia kontroli skarbowych. W gęstej zabudowie miejskiej, gdzie anonimowość jest pozorna, „życzliwi” informatorzy z łatwością zauważają i zgłaszają do Urzędu Skarbowego wszelkie nieprawidłowości. Najczęściej dotyczy to sytuacji, gdy widoczny jest długotrwały i kosztowny remont, a styl życia właściciela mieszkania nie koreluje z jego oficjalnymi, niskimi dochodami.
Wiele osób mylnie sądzi, że donos musi być szczegółowy i udokumentowany. Wystarczy jednak lakoniczna informacja, np. „Sąsiad robi remont za 100 tys. zł, a pracuje na minimalnej krajowej”, aby urzędnik wszczął postępowanie sprawdzające. Urząd Skarbowy ma szerokie uprawnienia i nie musi wchodzić do mieszkania, aby oszacować wartość prac. Wystarczy, że wezwie podatnika do złożenia wyjaśnień w sprawie ponoszenia wydatków, które mogą nie znajdować pokrycia w ujawnionych źródłach przychodów.
Należy pamiętać, że organ podatkowy ma aż 5 lat na weryfikację danego roku podatkowego, licząc od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku. Oznacza to, że nawet jeśli remont miał miejsce kilka lat temu, KAS wciąż może wszcząć kontrolę i żądać dokumentów potwierdzających pochodzenie środków. Zignorowanie wezwania lub brak wiarygodnych wyjaśnień prowadzi prosto do zastosowania najbardziej dotkliwej sankcji finansowej.
Podatek 75%. Kara za nieujawnione źródła przychodów
Kluczowym narzędziem fiskusa w walce z „szarą strefą” jest artykuł 25b Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Przepis ten pozwala na nałożenie sankcyjnej stawki podatku od przychodów z nieujawnionych źródeł lub źródeł nieznajdujących pokrycia w ujawnionych dochodach. Ta stawka jest bezwzględna i wynosi aż 75% od kwoty nieudokumentowanego wydatku.
Mechanizm ten działa w oparciu o prostą zasadę: jeśli wydałeś na remont 100 000 zł, a Twoje udokumentowane dochody z ostatnich lat plus legalne oszczędności wynoszą 50 000 zł, to brakuje Ci pokrycia dla pozostałych 50 000 zł. Właśnie od tej różnicy Urząd Skarbowy naliczy podatek 75%. Oznacza to, że z brakującej kwoty 50 000 zł, aż 37 500 zł trafi do fiskusa tytułem karnego podatku.
Co istotne, podatek ten jest nakładany ryczałtowo, co oznacza, że podatnik traci prawo do stosowania jakichkolwiek ulg, kosztów uzyskania przychodu czy wspólnego rozliczenia z małżonkiem. Jest to kara, która ma charakter prewencyjny i dotyczy każdego podatnika w Polsce, niezależnie od regionu czy statusu majątkowego. Samo posiadanie dużej ilości gotówki w domu nie jest nielegalne, ale brak udokumentowania jej pochodzenia (np. z legalnie opodatkowanych dochodów z lat ubiegłych, darowizn czy spadków) czyni ją bezbronną w obliczu kontroli.
Jak udowodnić legalność pieniędzy? Pułapki darowizn i oszczędności
Gdy wezwanie z Urzędu Skarbowego trafi do skrzynki, podatnicy najczęściej próbują ratować się dwoma liniami obrony: twierdzeniem o darowiźnie od rodziny lub o oszczędnościach gromadzonych przez lata w gotówce. Niestety, w 2025 roku takie wyjaśnienia bez twardych dowodów są niewystarczające.
Pożyczka lub darowizna od rodziny: Jest to legalna metoda finansowania remontu, ale wymaga formalności. Jeśli pieniądze pochodzą od najbliższej rodziny (np. rodziców, dziadków, małżonka), musisz udowodnić, że została zgłoszona do Urzędu Skarbowego. W przypadku darowizny w ramach I grupy podatkowej, aby skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku, konieczne jest złożenie formularza SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od otrzymania środków. Jeśli tego nie zrobiono, urzędnik może zakwestionować darowiznę i nałożyć podatek od spadków i darowizn, a także odsetki za zwłokę. Ponadto KAS może sprawdzić, czy darczyńcę było stać na przekazanie takiej kwoty, co jest kolejnym elementem weryfikacji wiarygodności.
Oszczędności w gotówce („skarpetowe”): Tłumaczenie o wieloletnim oszczędzaniu jest weryfikowane przez analizę historii dochodów podatnika. Urząd Skarbowy tworzy tzw. „oś czasu” majątku, porównując roczne dochody z wydatkami i deklarowanym stanem oszczędności. Jeśli w poprzednich latach deklarowano dochody ledwo pozwalające na utrzymanie, teza o zgromadzeniu dużej gotówki na remont zostanie obalona. W efekcie, środki te zostaną uznane za przychód z nieujawnionych źródeł, co natychmiast uruchomi stawkę 75%.
Faktury to jedyna tarcza. Ryzyko wyceny przez biegłego
Największym błędem popełnianym przez osoby remontujące mieszkania jest korzystanie z usług „na czarno”, w celu obniżenia kosztów. Choć pozornie pozwala to zaoszczędzić na podatku VAT, w przypadku kontroli staje się to gwoździem do trumny.
Jeśli podatnik nie posiada faktur ani rachunków potwierdzających rzeczywisty koszt materiałów i robocizny, Urząd Skarbowy nie przyjmie na wiarę jego oświadczeń. W takiej sytuacji organ podatkowy ma prawo powołać biegłego rzeczoznawcę, który dokona rynkowej wyceny przeprowadzonych prac. Biegły nie weźmie pod uwagę, że „szwagier ułożył płytki za darmo” lub że materiały kupiono okazyjnie. Wycena zostanie dokonana na podstawie średnich stawek rynkowych za podobne usługi i materiały.
W praktyce rynkowa wycena biegłego zazwyczaj znacznie przewyższa to, co faktycznie wydano „na czarno”. To sztucznie pompuje kwotę domniemanych wydatków, której pochodzenia podatnik musi się wytłumaczyć. Im wyższa wycena rynkowa, tym wyższa jest podstawa do naliczenia karnego podatku 75%. W efekcie, oszczędność na VAT-cie może zamienić się w kilkukrotnie większą stratę finansową.
Co powinieneś zrobić? Praktyczna checklista dla remontujących
W obliczu wzmożonej kontroli ze strony Krajowej Administracji Skarbowej, remont mieszkania wymaga nie tylko planowania logistycznego, ale przede wszystkim porządku w finansach. Aby zminimalizować ryzyko kontroli i kary 75%, zastosuj się do poniższych zasad:
- Legalizuj wsparcie rodziny: Jeśli środki na remont pochodzą od rodziców, dziadków lub rodzeństwa, zadbaj o formalne zgłoszenie darowizny. Pamiętaj o złożeniu formularza SD-Z2 do Urzędu Skarbowego w ciągu 6 miesięcy od otrzymania pieniędzy, aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego dla najbliższej rodziny.
- Zbieraj wszystkie dokumenty: Każdy zakup materiałów budowlanych, sprzętu AGD czy mebli powinien być udokumentowany fakturą imienną lub rachunkiem. Dokumenty te stanowią dowód poniesienia wydatku i pomagają ustalić rzeczywistą wartość inwestycji.
- Dostosuj wydatki do dochodów: Jeśli planujesz duży remont, a Twoje oficjalne dochody są niskie, upewnij się, że masz „twarde” pokrycie tych wydatków (np. kredyt bankowy, udokumentowany spadek, udokumentowane oszczędności z lat opodatkowanych).
- Czynny Żal jako ostateczność: Jeśli wiesz, że wydałeś środki z nieujawnionych źródeł, a Urząd Skarbowy jeszcze nie wszczął kontroli, możesz złożyć korektę zeznania i uiścić zaległy podatek z odsetkami. Instytucja Czynnego Żalu chroni przed odpowiedzialnością karno-skarbową, ale jest nieskuteczna, jeśli KAS już powzięła wiadomość o naruszeniu.
Remont mieszkania powinien być radością, a nie powodem do strachu przed fiskusem. Pełna transparentność finansowa i rzetelne dokumentowanie wydatków to jedyna skuteczna tarcza przed karą 75%.
***
Artykuł powstał na podstawie obowiązujących przepisów prawa, w tym Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) – art. 25b, oraz Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.