Kryzys na rynku nieruchomości, napędzany w 2026 roku przez wciąż wysokie stopy procentowe i historycznie niską dostępność mieszkań, sprawia, że solidarność rodzinna jest w cenie jak nigdy dotąd. Rodzice udostępniają puste lokale dzieciom, rodzeństwo pomaga sobie nawzajem, a babcie przepisują klucze wnukom, pozwalając im mieszkać „za darmo”. W powszechnym odczuciu, jeśli nie bierzemy od bliskich ani złotówki czynszu, to nie ma mowy o żadnym podatku. Przecież to gest pomocy, a nie działalność zarobkowa.
Niestety, organy podatkowe patrzą na tę szlachetną pomoc przez pryzmat przepisów o „nieodpłatnych świadczeniach”. Wystarczy jeden błąd w konstrukcji umowy lub nieznajomość grup podatkowych, by ten gest skończył się koniecznością zapłaty podatku dochodowego od wirtualnych pieniędzy, których nikt nigdy nie zarobił. Dla fiskusa słowo „za darmo” budzi podejrzenia, ponieważ każda transakcja ma swoją wartość rynkową.
Jeżeli ktoś mieszka w centrum dużego miasta, np. we Wrocławiu lub Warszawie, i nie płaci rynkowego czynszu, którego wartość szacowana jest na poziomie nawet 4000 zł miesięcznie, to w oczach urzędnika ta osoba „zaoszczędziła” tę kwotę. A zaoszczędzony wydatek jest w świetle ustawy o PIT przychodem. W skali roku, brak zapłaty czynszu to 48 000 zł dodatkowego dochodu, który, jeśli nie zostanie objęty zwolnieniem, wpada w progresywną skalę podatkową i może spowodować, że lokator zapłaci nawet 32% podatku. To realne ryzyko, przed którym ostrzegają eksperci podatkowi w 2026 roku.
Najem kontra Użyczenie: Gdzie leży granica bezpieczeństwa?
Aby uniknąć pułapki, musimy precyzyjnie zdefiniować prawnie, co właściwie robimy. Kiedy udostępniasz komuś mieszkanie za czynsz, mamy do czynienia z umową najmu. Wtedy sprawa jest jasna: właściciel uzyskuje przychód, płaci ryczałt (8,5% lub 12,5%) i sprawa jest zamknięta.
Gdy jednak oddajesz klucze bez żądania zapłaty (ewentualnie oczekujesz tylko pokrycia opłat licznikowych), zawierasz umowę użyczenia, regulowaną przez art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Istotą użyczenia jest jego nieodpłatność. Właściciel (użyczający) zgadza się na to, by inna osoba (biorący w użyczenie) korzystała z jego nieruchomości bez wynagrodzenia.
Dobra wiadomość dla właściciela jest taka, że samo zawarcie umowy użyczenia jest dla niego neutralne podatkowo w zakresie podatku dochodowego. Nie uzyskujesz przychodu z czynszu, więc nie płacisz PIT. Urząd Skarbowy nie może kazać Ci płacić podatku od „utraconych korzyści”, czyli od tego, co mógłbyś zarobić, gdybyś mieszkanie wynajął rynkowo. Ta zasada jest kluczowa i chroni właścicieli przed obciążeniami finansowymi.
Niestety, problem leży po drugiej stronie – u osoby, która w tym mieszkaniu zamieszkała. To właśnie ona, zgodnie z przepisami, uzyskuje przychód z nieodpłatnych świadczeń, którego wartość jest wyceniana na podstawie cen rynkowych. Teoretycznie, lokator powinien wykazać ten wirtualny przychód w rocznym zeznaniu PIT i zapłacić od niego podatek. Na szczęście, polski ustawodawca przewidział szeroki parasol ochronny dla większości rodzin, ale ma on bardzo konkretne granice.
Magiczne Grupy Podatkowe: Dla kogo „za darmo” jest naprawdę za darmo?
To jest najważniejszy punkt, który ratuje miliony Polaków pomagających bliskim. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT, wolna od podatku dochodowego jest wartość nieodpłatnych świadczeń otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. To jest nasz fundament bezpieczeństwa.
Jeśli osoba użyczająca i biorąca w użyczenie są w tych grupach, fiskus nie ma prawa naliczyć podatku od wirtualnego czynszu. Kto należy do tego bezpiecznego kręgu w 2026 roku?
- I grupa podatkowa (Najbliższa Rodzina): małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie.
- II grupa podatkowa (Dalsza Rodzina): zstępni rodzeństwa (siostrzeńcy, bratankowie), rodzeństwo rodziców (wujowie, ciotki), małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków.
Wniosek jest prosty i konkretny: Jeśli udostępniasz mieszkanie córce, bratu, wnuczce, a nawet bratankowi czy teściowej – nikt nie płaci podatku dochodowego. Ani Ty, ani oni. Co więcej, w przypadku użyczenia lokalu (a nie darowizny gotówki), nie ma obowiązku zgłaszania tego faktu do urzędu skarbowego, co dodatkowo upraszcza procedurę. To pełny parasol ochronny dla bliskich.
Podatkowy Koszmar Konkubinatu i Przyjaciół. Ryzykujesz stawkę 32%
Sytuacja zmienia się drastycznie, gdy w grę wchodzą osoby spoza rodziny, zaliczone do III grupy podatkowej. Największą ofiarą tych przepisów są osoby żyjące w związkach nieformalnych (konkubinatach). Partner życiowy, choć emocjonalnie bliski, w świetle polskiego prawa podatkowego jest obcą osobą i nie mieści się w żadnej z bezpiecznych grup.
Wyobraźmy sobie realną sytuację: Pani Anna pozwala swojemu partnerowi, Panu Karolowi, zamieszkać w jej mieszkaniu, nie pobierając opłat. Rynkowa wartość najmu to 3500 zł miesięcznie. Pan Karol, mieszkając tam za darmo, uzyskuje roczny przychód z nieodpłatnych świadczeń w wysokości 42 000 zł. Tę kwotę musi doliczyć do swojego dochodu z pracy w rocznym zeznaniu PIT-37.
Jeśli Pan Karol zarabia rocznie np. 80 000 zł, to po doliczeniu wirtualnego przychodu jego dochód wynosi 122 000 zł. Ponieważ przekroczył próg podatkowy (który w 2026 roku wynosi 120 000 zł), od nadwyżki, czyli od 2000 zł, będzie musiał zapłacić 32% podatku. Nawet jeśli nie przekroczy progu, od całego wirtualnego przychodu zapłaci stawkę 12%. Jeśli tego nie zrobi, naraża się na odpowiedzialność karnoskarbową za zatajenie przychodu.
To samo dotyczy użyczenia mieszkania przyjacielowi, dalekiemu kuzynowi, czy nawet pracownikowi. W przypadku tych osób, jedynym bezpiecznym podatkowo rozwiązaniem jest podpisanie umowy najmu i płacenie symbolicznego (ale rynkowego) czynszu, co generuje podatek u właściciela, ale chroni lokatora.
Diabeł w szczegółach: Opłaty eksploatacyjne i pułapka działalności gospodarczej
Nawet w przypadku najbliższej rodziny, gdzie nie ma podatku od samego zamieszkiwania, można wpaść na minę podatkową związaną z opłatami eksploatacyjnymi (czynsz do wspólnoty, prąd, gaz, woda). To jest obszar, na który urzędy skarbowe zwracają szczególną uwagę.
Konstrukcja umowy użyczenia powinna być precyzyjna. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, biorący w użyczenie ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy. Jeśli umowa stanowi, że to „właściciel płaci czynsz do wspólnoty i rachunki za prąd, a lokator tylko mieszka”, to opłacanie rachunków za kogoś jest przysporzeniem majątkowym dla tej osoby. W przypadku dalszej rodziny lub osób obcych, opłacone przez właściciela rachunki stają się kolejnym przychodem lokatora, od którego trzeba zapłacić podatek.
Złota zasada prawna: W umowie użyczenia należy bezwzględnie zapisać, że to biorący w użyczenie (lokator) zobowiązuje się do pokrywania wszelkich opłat administracyjnych i licznikowych bezpośrednio lub poprzez zwrot kosztów właścicielowi. Wtedy przepływ tych pieniędzy jest neutralny podatkowo (tzw. zwrot wykładanych środków).
Kolejnym poważnym ryzykiem jest użyczenie lokalu, w którym lokator (nawet z rodziny) zarejestruje działalność gospodarczą. Rok 2026 przyniósł kolejne podwyżki podatków lokalnych. Jeżeli syn otworzy w Twoim mieszkaniu biuro projektowe, konsekwencje uderzą w Ciebie jako właściciela. Część mieszkania zajęta na DG traci preferencyjną stawkę podatku od nieruchomości (ok. 1,15 zł/m²) i wpada w stawkę dla działalności (ok. 34 zł/m²). Różnica jest kolosalna – ponad trzydziestokrotna. Właściciel ma obowiązek zgłosić ten fakt do gminy w ciągu 14 dni, inaczej grozi mu kara.
Jak bezpiecznie pomagać rodzinie? Instrukcja krok po kroku
Chęć pomocy bliskim jest naturalna, ale musi być sformalizowana w sposób bezpieczny dla obu stron, aby uniknąć problemów z fiskusem. Pamiętaj o tych pięciu kluczowych krokach:
- Spisz umowę: Choć Kodeks cywilny nie wymaga formy pisemnej, dla celów dowodowych (i podatkowych) umowa użyczenia jest niezbędna. Określ strony, lokal oraz – co najważniejsze – nieodpłatny charakter udostępnienia.
- Weryfikuj pokrewieństwo: Upewnij się, że osoba, której użyczasz lokal, jest w I lub II grupie podatkowej. Jeśli to partner/partnerka (III grupa) – rozważcie sformalizowanie związku lub zamieszkanie razem, co jest traktowane jako prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego.
- Zdefiniuj opłaty: W umowie wyraźnie zaznacz: „Biorący w użyczenie zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z eksploatacją lokalu, w tym czynszu administracyjnego i mediów”. To chroni Cię przed oskarżeniem o opłacanie lokatorowi dodatkowego przychodu.
- Uważaj na firmę w domu: Zanim pozwolisz dziecku zarejestrować działalność w Twoim mieszkaniu, policz, o ile wzrośnie Twój podatek od nieruchomości (z 1,15 zł do 34 zł/m²). Często opłaty za wirtualne biuro są niższe niż podatek biznesowy.
- Przechowuj dowody: Trzymaj potwierdzenia przelewów lub wpłat, z których wynika, że to lokator płacił za prąd i czynsz. W razie kontroli za 3-4 lata, to będzie Twój najlepszy argument obronny przed zarzutem „ukrytego najmu”.
Użyczenie to piękna idea, ale w zderzeniu z systemem podatkowym wymaga precyzji. Pomagaj mądrze, by Twoja hojność nie stała się ciężarem dla obdarowanego.