W Polsce coraz więcej osób decyduje się na wynajmowanie swoich mieszkań turystom za pośrednictwem platform internetowych, takich jak Airbnb czy Booking.com. Jest to sposób na zarobienie dodatkowych pieniędzy, szczególnie w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. Jednakowoż, właściciele tych nieruchomości często nie są świadomi przepisów podatkowych i innych regulacji, które ich obowiązują.
Według Krajowej Administracji Skarbowej, w samej Warszawie na platformach rezerwacyjnych dostępnych jest ponad 7 tysięcy ofert wynajmu krótkoterminowego. W Krakowie liczba ta jest podobna, a w nadmorskich kurortach podczas sezonu wakacyjnego liczba ta dramatycznie wzrasta. Dla wielu właścicieli nieruchomości taka forma zarobkowania stała się istotnym źródłem dochodu.
Jednak problem polega na tym, że znaczna część osób wynajmujących swoje mieszkania turystom nie dopełnia wszystkich formalności podatkowych lub robi to nieprawidłowo. Fiskus dysponuje coraz lepszymi narzędziami do wykrywania takich nieprawidłowości, a międzynarodowe porozumienia o wymianie informacji podatkowych dają urzędom dostęp do danych z platform rezerwacyjnych.
Urzędy skarbowe szczególną uwagę zwracają na kwalifikację prawną prowadzonej działalności. Wielu właścicieli mieszkań traktuje wynajem jako tzw. najem prywatny, opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5% lub 12,5% w zależności od wysokości przychodu). Jednak zdaniem fiskusa, wynajem krótkoterminowy połączony z dodatkowymi usługami (jak sprzątanie, wymiana pościeli, przekazywanie kluczy, śniadania) nosi znamiona działalności gospodarczej, która wymaga rejestracji firmy i rozliczania na innych zasadach.
Rozbieżności interpretacyjne prowadzą do sytuacji, w których urzędy skarbowe podczas kontroli rekwalifikują najem prywatny na działalność gospodarczą, naliczając zaległe podatki wraz z odsetkami za okres nawet pięciu lat wstecz. Do tego dochodzą kary za niezłożenie deklaracji VAT, niezarejestrowanie działalności gospodarczej czy brak kas fiskalnych. W skrajnych przypadkach łączna kwota zobowiązań może sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Praktyka organów podatkowych budzi kontrowersje nie tylko wśród wynajmujących, ale również wśród ekspertów podatkowych. Wielu prawników wskazuje, że przepisy nie są jednoznaczne, a interpretacje są często niekorzystne dla podatników. Sądy administracyjne nierzadko uchylają decyzje fiskusa, uznając, że samo udostępnianie mieszkania za pośrednictwem platform internetowych nie musi automatycznie oznaczać prowadzenia działalności gospodarczej. Kluczowa jest skala i charakter świadczonych usług dodatkowych.
Dodatkowym problemem jest kwestia podatku VAT. Jeśli wynajem zostanie zakwalifikowany jako działalność gospodarcza, właściciel może zostać zobowiązany do odprowadzania VAT od przychodów (8% w przypadku najmu krótkoterminowego). Przy braku rejestracji jako podatnik VAT, urząd może naliczyć zaległy podatek wraz z odsetkami, co znacząco podnosi całkowitą kwotę zobowiązania.
Ministerstwo Finansów dostrzega problem i zapowiada prace nad doprecyzowaniem przepisów. W odpowiedzi na interpelacje poselskie resort przyznaje, że obecne regulacje mogą być niejednoznaczne i wymagają doprecyzowania. Jednocześnie jednak podkreśla, że osoby czerpiące dochody z wynajmu mają obowiązek rozliczać się z fiskusem, a nieznajomość prawa nie zwalnia z odpowiedzialności.
W obecnym stanie prawa, wynajmujący muszą liczyć się z tym, że fiskus może uznać ich działalność za działalność gospodarczą, nawet jeśli sami nie uważają się za przedsiębiorców. W takim przypadku muszą oni rozliczać swoje przychody jako działalność gospodarcza, a to oznacza, że będą musieli odprowadzać podatek dochodowy, VAT i inne opłaty. Muszą również spełniać wymagania dotyczące bezpieczeństwa, ochrony przeciwpożarowej i higieny, co może wymagać dodatkowych nakładów.
Warto pamiętać, że kary za nielegalne wynajmowanie mieszkań nie ograniczają się tylko do sankcji podatkowych. Za prowadzenie działalności gospodarczej bez rejestracji grozi grzywna w wysokości do 5000 złotych. Jeśli wynajmujący nie dopełnia obowiązków związanych z rejestracją gości i nie przekazuje danych do ewidencji meldunkowej, może zostać ukarany grzywną do 1000 złotych. Naruszenie przepisów przeciwpożarowych może skutkować karą nawet do 10 000 złotych.
Właściciele mieszkań, którzy chcą legalnie wynajmować swoje nieruchomości na platformach internetowych, powinni dokładnie przeanalizować charakter prowadzonej działalności. Jeśli ograniczają się tylko do udostępniania mieszkania, bez dodatkowych usług, mogą rozważyć rozliczanie się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jeśli jednak oferują dodatkowe usługi lub prowadzą wynajem na szerszą skalę (kilka lub kilkanaście mieszkań), bezpieczniejszym rozwiązaniem będzie rejestracja działalności gospodarczej.
Warto również pamiętać o obowiązkach informacyjnych wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Coraz częściej w regulaminach pojawiają się zapisy ograniczające możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego ze względu na komfort pozostałych mieszkańców. Naruszenie tych zasad może prowadzić do konfliktów sąsiedzkich lub nawet postępowań sądowych.
Eksperci rynku nieruchomości przewidują, że w najbliższych latach należy spodziewać się dalszego zaostrzenia przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego, zarówno na poziomie krajowym, jak i lokalnym. Podobne trendy obserwujemy w całej Europie, gdzie władze miast starają się znaleźć równowagę między rozwojem turystyki a potrzebami stałych mieszkańców.
Dla właścicieli mieszkań najlepszym rozwiązaniem jest skonsultowanie swojej sytuacji z doradcą podatkowym, który pomoże wybrać optymalną formę rozliczenia i zminimalizować ryzyko problemów z fiskusem. Koszt takiej konsultacji jest niewspółmiernie niski w porównaniu z potencjalnymi karami i odsetkami, które mogą zostać naliczone w przypadku kontroli.
W międzyczasie, osoby wynajmujące mieszkania turystom muszą liczyć się z rosnącym ryzykiem kontroli i potencjalnymi karami. Fiskus wyraźnie zintensyfikował działania w tym obszarze, a platformy rezerwacyjne coraz częściej współpracują z organami podatkowymi, przekazując dane o transakcjach i przychodach użytkowników. Czasy „szarej strefy” w najmie krótkoterminowym nieuchronnie dobiegają końca, a właściciele mieszkań muszą dostosować się do nowej rzeczywistości podatkowej.